ZAP-2018-16

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Fach 4 R, Seite 922 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 Miete/Nutzungen „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)“ zunächst den Medien vorgestellt und erst anschließend in die Ressortabstimmung gegeben. Diese Vorgehensweise war schon äußerst ungewöhnlich, da üblicherweise erst die Ressortabstimmung stattfindet und dann der Referentenentwurf veröffentlicht wird und in die Verbändeanhörung geht. Reflexartig kam natürlich der Widerspruch des großen Koalitionspartners, da der Entwurf über die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hinausging, weshalb schon in der letzten Legislaturperiode der damalige Bundesjustizminister MAAS mit seinem Entwurf früh gescheitert war. Am 11.7.2017 hat das BMJV den nach der erfolgten Ressortabstimmung erheblich „abgespeckten“ Referentenentwurf in das Anhörungsverfahren bei Ländern und Verbänden gegeben (beide Entwürfe stehen unter www.mietgerichtstag.de zum Download zur Verfügung). Neben Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung (regionale Absenkung auf 8 %, Einführung einer eigenen Kappungsgrenze) und der Angabepflicht bzgl. der Vormiete bei der sog. Mietpreisbremse ist besonders der neue OWi-Tatbestand in § 6 WiStG des „Herausmodernisierens“ bemerkenswert (dazu BÖRSTINGHAUS/KRUMM NZM 2018, 633). Wer in der Absicht, den Mieter zu einer Kündigung zu veranlassen, eine Modernisierungsankündigung mit bestimmten Fehlern oder eine missbräuchliche Umsetzung der Modernisierung durchführt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 € belegt werden. Der Rahmen darf zur Gewinnabschöpfung auch überschritten werden. Eine Änderung ist zum Ende des Berichtszeitraums aber schon in Kraft getreten: Der Beschwerdewert für eine Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH in § 26 Nr. 8 EGZPO von mindestens 20.000 € ist erwartungsgemäß wieder um 18 Monate verlängert worden (BGBl I 2018, S. 863). Für die Miete bedeutet dies, dass nur Räumungsurteile mit einer Kaltmiete von mehr als 476,20 € mit der Nichtzulassungsbeschwerde angegriffen werden können. II. Mietvertragsabschluss/-aufhebung 1. Teilweise Personenidentität Der BGH (WuM 2016, 341 = GE 2016, 849 = MDR 2016, 818 = NZM 2016, 467 = NJW-RR 2016, 784 = ZMR 2016, 771 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 69 m. Anm. EISENSCHMID) hatte vor einiger Zeit darauf hingewiesen, dass ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt. Jetzt stellte sich eine ähnliche Frage über die rechtliche Qualifikation eines Vertrags über die Überlassung von Räumen durch eine Miteigentümergemeinschaft an eines ihrer Mitglieder. Für diesen Fall hat der BGH nun entschieden, dass regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt. Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden (BGH ZAP EN-Nr. 333/2018 = WuM 2018, 352 = GE 2018, 701 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 75 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; LEHMANN-RICHTER MietRB 2018, 194). Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags stehe nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gem. § 566 Abs. 1 BGB ein. Dies gilt gem. § 1010 Abs. 1 BGB auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist. 2. Zwischenvermietung durch Arbeitgeber Wenn jemand eine Wohnung anmietet, um nicht selbst darin zu wohnen, sondern um sie Dritten zur Verfügung zu stellen, geschieht dies aus den unterschiedlichsten Gründen. Es liegt in diesen Fällen immer ein Dreipersonenverhältnis vor, das juristisch bekanntlich häufig zu Problemen führt. In der Wohnraummiete besteht zusätzlich das Risiko, dass der Mieterschutz aufgeweicht wird. Deshalb hat der Gesetzgeber auf Druck des BVerfG mit § 565 BGB eine besondere Mieterschutzvorschrift zumindest für den Bereich der gewerblichen Zwischenvermietung geschaffen. Zum wiederholten Male musste sich der VIII. Senat des BGH 822 ZAP Nr. 16 22.8.2018
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 923 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 mit dem Schutzbereich dieser Vorschrift befassen. Vor Kurzem hatte er in einem Fall einer atypischen Gestaltung im Interesse der Mieter entschieden, dass eine gewerbliche Weitervermietung i.S.d. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB voraussetzt, dass der Zwischenmieter nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (BGH NJW 2016, 1086 = MDR 2016, 387 = WuM 2016, 221 = NZM 2016, 256 = ZMR 2016, 276 = MietPrax-AK § 565 BGB Nr. 3 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; DERS. jurisPR-BGHZivilR 6/2016 Anm. 3; DERS. LMK 2016, 377696; KUREK MietRB 2016, 125; DRASDO NJW-Spezial 2016, 258; KRAPF jurisPR- MietR 10/2016 Anm. 3; DERLEDER NZM 2016, 670). Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter- Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt. Nunmehr musste sich der BGH mit der Frage befassen, ob die Regelungen für die gewerbliche Zwischenvermietung auch dann Anwendung finden, wenn der Dritte keinen unmittelbaren Gewinn aus der Vermietung erzielen will. In dem zu entscheidenden Fall hatte ein Arbeitgeber, der zum Zwecke der Mitarbeiteranwerbung Wohnungen angemietet hatte, diese an die neuen Mitarbeiter ohne jeden Gewinnaufschlag weitervermietet. Nach Ansicht des BGH lag auch in diesem Fall die erforderliche Gewinnerzielungsabsicht vor, da der als Zwischenvermieter agierende Arbeitgeber die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermietete, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (BGH WuM 2018, 161 = GE 2018, 323 = MDR 2018, 398 = NZM 2018, 281 = MietPrax-AK § 565 BGB Nr. 4 m. Anm. EISENSCHMID; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 4/2018 Anm. 4; SOMMER MietRB 2018, 99; DRASDO NJW-Spezial 2018, 257; HARSCH MDR 2018, 569). 3. Aufhebung eines Mietvertrags Die Parteien eines Mietvertrags können grundsätzlich das Mietverhältnis auch dann jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag gem. § 311 Abs. 1 BGB vorzeitig beenden, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags i.d.R. nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann (BGH MDR 2018, 856 = MietPrax-AK § 311 BGB Nr. 1 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BURBULLA MietRB 2018, 198). Hinweis: Die Entscheidung betraf das Gelände der Frankfurter Galopprennbahn, auf dem der DFB seine Fußballakademie errichten will. 4. Rückabwicklung einer Überzahlung durch das Jobcenter Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 S. 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden, weil widerrufenen, Anweisung unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB verlangen (BGH ZAP EN-Nr. 235/2018 = MDR 2018, 395 = NJW 2018, 1079 = DWW 2018, 94 = WuM 2018, 216 = GE 2018, 452 = MietPrax-AK § 812 BGB Nr. 8 m. Anm. EISENSCHMID; METTLER MietRB 2018, 98; DRASDO NJW-Spezial 2018, 258). III. Begrenzung der Wiedervermietungsmiete Die Regelungen über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (sog. Mietpreisbremse) ist bei den Amts- und Landgerichten angekommen. Dabei fällt die Neuregelung in immer mehr Bundesländern durch. ZAP Nr. 16 22.8.2018 823
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