ZAP-2018-16

Fach 4 R, Seite 926
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018
Miete/Nutzungen
2014, 619 = NJW 2014, 2496 = NZM 2014, 551 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 16 m. Anm. BÖRSTINGHAUS;
DRASDO NJW-Spezial 2014, 449; SCHACH MietRB 2014, 226; RIECKE ZMR 2014, 620). Deshalb darf der
Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen
gegen den Mieter nicht verwerten. Aus dem BGH war damals schon zu vernehmen, dass dies nach
Beendigung des Mietverhältnisses ähnlich zu sehen ist (MILGER WImmoT 2014, 7, 15 unter Verweis auf
EMMERICH, in: Staudinger, § 551 BGB Rn 31). Nach einer anderen Auffassung in der Literatur ändert sich die
Funktion der Mietsicherheit nach Mietvertragsende in eine Befriedigungsfunktion. Bedeutung hat dies
für die Frage, ob der Vermieter nach Mietvertragsende die Mietsicherheit auch für bestrittene
Forderungen verwenden darf. Das hat das AG Dortmund (ZAP EN-Nr. 248/2018 = WuM 2018, 204) jetzt
mit nicht rechtkräftigem Urteil verneint. Anders sei die Insolvenzsicherheit der Mietsicherheit nicht zu
gewährleisten. Daraus folgt unter Mieterschutzgesichtspunkten, dass dem Vermieter ein Zugriff auf die
Kaution auch nach Ende des Mietvertrags insofern verboten ist. Der Mieter kann dies sogar im
einstweiligen Rechtschutzverfahren verhindern (LG Berlin WuM 2017, 527).
Praxishinweis:
Das bedeutet für die anwaltliche Praxis, dass zunächst Klarheit über Gegenforderungen wie z.B. Betriebskostennachzahlungen,
Schadensersatzansprüche oder Mietrückstände wegen Minderung erzielt werden
muss. Wenn die Parteien sich nicht einigen, muss der Vermieter ggf. gegenüber einer – verfrüht – erhobenen
Kautionsrückzahlungsklage Widerklage bzgl. der vermeintlichen Gegenansprüche entweder als
Feststellungsklage, wenn sie niedriger als die Kautionsforderung sind, oder als – darüber hinausgehende –
Zahlungsklage erheben. Dann muss über die Widerklage vorab durch Teilurteil entschieden werden und
dann über die Kautionsrückzahlungsklage durch Schlussurteil. Anderenfalls ist die Kautionsrückzahlungsklage
als zzt. nicht fällig abzuweisen. Gegebenenfalls kann auch der Mieter vorab negative Feststellungsklage
hinsichtlich der Ansprüche, deren der Vermieter sich nach Mietvertragsende berühmt, erheben.
Im Übrigen hatte schon der BGH darauf hingewiesen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch erst fällig
wird, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er
sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGHZ 141, 160, 162, BGH NJW 2006, 1422; BGH NJW 2016, 3231 =
MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 18 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; dazu DERS. jurisPR-BGHZivilR 17/2016 Anm. 4; LUDLEY
NZM 2016, 764; BEYER jurisPR-MietR 22/2016 Anm. 3; BURBULLA MietRB 2016, 311; DRASDO NJW-Spezial 2016,
675; STAAKE LMK 2016, 384205; so auch BLANK, in: SCHMIDT-FUTTERER, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn 95). Eine
6-Monatsfrist, wie häufig behauptet, gibt es nicht (so auch AG Dortmund, Urt. v. 19.6.2018 – 425 C 376/18).
VII. Betriebskosten
1. Einsichtsrecht in Verbrauchsdaten der übrigen Mieter
Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom
Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer
eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer
verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der
anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die
Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser
Belegeinsicht bedarf es nicht. Auch die Datenschutz-Grundverordnung steht dem nicht entgegen. Zwar
betrifft die Entscheidung des BGH einen Fall, der vor deren Inkrafttreten spielt, jedoch darf der Vermieter
auch seit Ende Mai solche Daten verwenden, die er zur Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht benötigt (BGH
WuM 2018, 288 = GE 2018, 577 = NJW 2018, 1599 = MDR 2018, 659 = NZM 2018, 458 = DWW 2018, 214 =
MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 128 m. Anm. EISENSCHMID; BÖRSTINGHAUS, jurisPR-BGHZivilR 9/2018 Anm. 2; GARBE
GE 2018, 546; ZEHELEIN NZM 2018, 461; LAMMEL, jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 3; DRASDO, NJW-Spezial 2018, 385;
BURBULLA MietRB 2018, 194; HORST ZAP F. 4, S. 1745).
Hinweis:
Solange der Vermieter dem Mieter die verlangte Belegeinsicht nicht gewährt hat, ist der Mieter zur Leistung von
Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet. Eine entsprechende Klage ist als zzt. nicht fällig abzuweisen.
826 ZAP Nr. 16 22.8.2018