ZAP-2018-16

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Fach 4 R, Seite 928 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 Miete/Nutzungen 3. Heizkostenabrechnung in der Gewerberaummiete nach umbautem Raum Eine Heizkostenabrechnung nach umbautem Raum ist fehlerhaft, wenn nicht alle direkt und indirekt beheizten Räume in die Abrechnung mit eingeflossen sind (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 129 m. Anm. EISENSCHMID). Stützt der Vermieter seine Abrechnung weiterer Heizkosten auf die insgesamt angefallenen Kosten, die er nach dem Rauminhalt der direkt oder indirekt beheizten Räume umlegt, dann muss er darlegen und ggf. beweisen, welche Räume des gesamten Objekts dafür in Ansatz zu bringen sind. Dabei verstößt es gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, wenn das Gericht bei der Entscheidung Unterlagen/Pläne berücksichtigt, zu denen die Gegenseite zuvor nicht Stellung nehmen konnte. VIII. Gewährleistungsrechte § 536 Abs. 1 BGB differenziert zwischen Graden von Mängeln. Es gibt solche, bei denen die Gebrauchstauglichkeit zu 100 % eingeschränkt, bei denen sich die Miete dann auch gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf 0 € mindert, dann gibt es die Beeinträchtigungen von ca. 3–99 % und schließlich die unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen, die von den Gerichten bei Minderungen bis ca. 3–5 % angenommen werden. Nach Ansicht des BGH (NZM 2018, 442 = WuM 2018, 357 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 56 m. Anm. EISENSCHMID) liegt bei besonders gravierenden Mängeln, wie Unbewohnbarkeit des Erdgeschosses infolge massiver Durchfeuchtung der Außenwände und großflächigen Schimmelpilzbefalls (seit Jahren stark sanierungsbedürftiger Zustand des Dachs mit der Folge von an den Wänden des Obergeschosses bei starken Niederschlägen herablaufendem und von der Decke herabtropfendem Wasser sowie großflächigem Schimmelpilzbefall auch in den oberen Räumen) eine weitgehende, wenn nicht gar vollständige Gebrauchsuntauglichkeit einer Wohnung vor. Dabei genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen. IX. Mieterhöhung 1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage, ob schon eine Zahlung eine Zustimmung darstellt oder erst mehrere Zahlungen. Nach Ansicht des BGH (WuM 2018, 151 = GE 2018, 325 = NZM 2018, 279 = ZMR 2018, 564 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 6 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BEYER jurisPR-MietR 7/2018 Anm. 2; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 8/2018 Anm. 1; DERS. MietRB 2018, 195) kann jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen gewertet werden. Im konkreten Fall hatte der Mieter dreimal die erhöhte Miete gezahlt. Offen gelassen hat der Senat die Frage, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete die konkludente Zustimmung des Mieters zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann. Man fragt sich aber, falls das nicht der Fall sein sollte, was eine solche Zahlung darstellt – eine Spende an den Vermieter? Der Senat hat dann nochmals darauf hingewiesen, dass die Zustimmung des Mieters nach der ausdrücklichen Regelung des § 558b BGB nicht der Schriftform bedarf. Die Norm schreibt eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558a Abs. 1 BGB zumindest in Textform erfolgen und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen. Hinweis: Eine Verpflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, kann auch mietvertraglich wirksam vereinbart werden. Eine entsprechende Schriftformklausel ändert an der Wirksamkeit der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung nichts. Dem Schriftformerfordernis kommt lediglich deklaratorische Bedeutung zu. Ob eine konstitutive Bedeutung der Einhaltung der Schriftform überhaupt wirksam vereinbart werden kann, 828 ZAP Nr. 16 22.8.2018
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 929 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 hat der Senat offengelassen, aber durchaus Zweifel im Hinblick auf §§ 305b, 307 BGB angedeutet. Der Vermieter hat allenfalls einen Anspruch gem. § 126 BGB auf nachträgliche Unterzeichnung eines Abänderungsvertrags, wenn die Schriftform nicht abbedungen war. 2. Nach einer Modernisierungsmaßnahme § 559 BGB ist keine anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten, insbesondere die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Es darf letztendlich jedoch zu keiner doppelten Berücksichtigung der Modernisierungskosten kommen. Zusätzlich zu den beiden Möglichkeiten nach §§ 558 ff. BGB oder §§ 559 ff. BGB kann der Vermieter diese auch noch kombinieren (dazu FLEINDL NZM 2016, 65, 71). So kann der Vermieter neben der Mieterhöhung im vereinfachten Umlageverfahren nach § 559 BGB vom Mieter auch noch die Zustimmung zu einer Mietanhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Wählt der Vermieter diesen Weg, so wurde bisher in Rechtsprechung und Literatur einhellig vertreten, dass der modernisierte Zustand nicht doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559 BGB berücksichtigt werden darf. Zweifel des VIII. Senats des BGH an dieser Rechtsansicht sind jetzt auf eher ungewöhnliche Weise bekannt geworden, nämlich in einer Stellungnahme des Senats (GE 2018, 819) in einem Verfassungsbeschwerdeverfahren (BVerfG NZM 2018, 440). Die 67. Zivilkammer des LG Berlin (WuM 2015, 551) hatte in einem solchen Fall die Zahlungsklage nach § 559 BGB nach einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB abgewiesen, weil es bei fehlendem Vorbehalt einen Verzicht des Vermieters auf weitere Erhöhungen angenommen hatte (a.A. LG Berlin – 65. Zivilkammer – GE 2017, 592). Dieses Urteil der 67. Zivilkammer des LG Berlin (a.a.O.) ist vom BVerfG aufgehoben worden, weil die Kammer die Revision nicht zugelassen hat. Das BVerfG hatte in dem Verfahren u.a. eine Stellungnahme des VIII. Senats des BGH eingeholt. Dieser hat in einer bisher wohl kaum dagewesenen Deutlichkeit dargelegt, dass die 67. Zivilkammer des LG Berlin häufig von der Rechtsprechung des Senats abweicht, ohne die Revision zuzulassen. Außerdem hat er durchaus Bedenken gegen die bisherige h.M. anklingen lassen. Zumindest dann, wenn die verlangten Mieterhöhungen zusammen eine nach § 559 BGB allein mögliche Mieterhöhung nicht übersteigen, soll eine kumulative Berücksichtigung möglich sein. Allein die Tatsache, dass der Vermieter zunächst eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB vornimmt, rechtfertige auch noch nicht die Annahme, dass der Vermieter damit zugleich einen Verzicht auf die Mieterhöhung gem. § 559 BGB erklären wollte. An die Annahmen eines Verzichts seien äußerst strenge Anforderungen zu stellen. X. Kündigung 1. Ordentliche Kündigung a) Zahlungsverzugskündigung bei 1-Euro-Mietvertrag Bei einem Mietrückstand von mindestens einer Monatsmiete über einen Zeitraum von einem Monat kann ein Wohnraummietverhältnis auch ordentlich gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt werden. Jedoch obliegt auch in diesem Fall – wie in jedem Einzelfall – die Beurteilung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat und der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, dem Tatrichter. Allgemein verbindliche Aussagen lassen sich dazu nicht treffen (BGH MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 70 m. Anm. BÖRSTINGHAUS). Im konkreten Fall des BGH hatten die Parteien eine Monatsmiete von 1 € vereinbart. Das Berufungsgericht hatte für die Kündigungsrelevanz aber nicht auf die vereinbarte Miete von 1 €, sondern auf den objektiven Mietwert abgestellt. Die fristlose Zahlungsverzugskündigung war durch Übernahme der Mietrückstände durch das Sozialamt unwirksam geworden. b) Individualvertraglicher Kündigungsverzicht Der BGH hat eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zu den Kündigungsausschlussvereinbarungen entwickelt. Dabei ist zunächst das wichtigste Differenzierungskriterium die Frage, ob der Ausschluss ZAP Nr. 16 22.8.2018 829
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