ZAP-2018-16

Fach 4 R, Seite 930
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018
Miete/Nutzungen
formularvertraglich oder individualvertraglich vereinbart worden ist. Zum Teil kennt die Phantasie der
Vermieter, was die Verwendung von Formularverträgen oder zumindest ihre eigene Eigenschaft als deren
Verwender angeht, keine Grenzen. Der BGH (NZM 2018, 556 = WuM 2018, 437 = MDR 2018, 855 = GE 2018,
820 = MietPrax-AK § 573c BGB Nr. 30 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; DERS. jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 2) hat hier
noch einmal die Grundsätze klargestellt und zwar in einem Verfahren, in dem der Vermieter den Mieter
gebeten hatte, einen Haus- & Grund-Mietvertrag zu besorgen. Auch in diesem Fall ist der Vermieter
Verwender des Formulars, der die entsprechende Klausel stellt. Als wesentliches Charakteristikum
Allgemeiner Geschäftsbedingungen habe der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den
Umstand angesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf
ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann. Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des
„Stellens“ i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmungen auf Initiative einer Partei in
die Verhandlungen eingebracht werden und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt wird. Der
Umstand, dass der Mieter das Formular mitgebracht hat, ändert nichts daran, dass das Vertragsformular
auf Initiative der Vermieterseite in den Vertrag Eingang gefunden hat.
Fraglich war zudem, ob hier nicht deshalb eine Individualvereinbarung vorgelegen hatte, weil dem
Mieter der Kündigungsausschluss so wichtig war, dass er zusätzliche Leistungen, zu denen er nicht
verpflichtet gewesen wäre, übernommen hatte. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen dann nicht
vor, wenn die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt wurden; selbst vorformulierte Klauseln
des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein. Das
muss das LG nach Zurückverweisung noch aufklären.
Der Bankrechtssenat (NJW-RR 2018, 814 = MDR 2018, 755) hat in diesem Zusammenhang eine auch im
Mietrecht vorkommende Fallgestaltung entschieden: Wenn eine Bank dem Kunden zwei Formularverträge
alternativ anbietet, wobei einmal eine Bearbeitungsgebühr erhoben wird und einmal nicht,
liegt keine Individualvereinbarung vor. Für ein Aushandeln nach § 305 Abs. 1 S. 3 BGB sei es erforderlich,
dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich
und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Die Eröffnung einer Wahlmöglichkeit
zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen bedeute noch keine Individualabrede.
Vielmehr müsse auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ
eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. Unerheblich ist
es, ob der Klauselverwender für jede der Alternativen ein gesondertes Formular benutzt, alle
Alternativen in einem Formular abdruckt und den Kunden die gewünschte Klausel kennzeichnen lässt
oder die Wahl zwischen mehreren vorgegebenen Alternativen durch Eintragung in dafür vorgesehene
Leerräume des Formulars erfolgt.
Hinweis:
Im Wohnraummietrecht gibt es inzwischen ähnliche Fallgestaltungen bei Schönheitsreparaturklauseln:
Auch dort werden dem Mieter alternative Formularverträge oder nur -klauseln bei unterschiedlicher Miethöhe
zur Unterzeichnung vorgelegt. Diese Vorgehensweise ändert nichts daran, dass es sich um vom Vermieter
gestellte Formularklauseln handelt.
Zum Schluss hat der VIII. Senat in seiner Entscheidung für das weitere Verfahren noch auf folgende
beiden Punkte hingewiesen:
1. Ein individualvertraglicher Kündigungsausschluss kann auf Dauer vereinbart werden. Eine Grenze wird
bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei
Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung
das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines
dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. In Betracht
käme allenfalls, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine
außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist anzunehmen.
830 ZAP Nr. 16 22.8.2018