ZAP-2018-16

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Fach 4 R, Seite 924 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 Miete/Nutzungen Die gescholtene 67. Zivilkammer des LG Berlin (s. unten IX. 2.) hat inzwischen zwei Verfahren ausgesetzt und die Neuregelung gem. Art. 100 GG dem BVerfG vorgelegt (LG Berlin NZM 2018, 118 m. Anm. SCHULDT NZM 2018, 124; LG Berlin WuM 2018, 414). Die Vorlagen dürften aber nach Ansicht der Kammer nicht dazu führen, dass jetzt alle Verfahren ausgesetzt werden dürfen. Die Aussetzung eines Rechtsstreits wegen eines beim BVerfG anhängigen Normenkontrollverfahrens setzt gem. § 148 ZPO analog voraus, dass die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu prüfenden Gesetzes für die Entscheidung des Gerichts erheblich ist. Die Aussetzung ist nur dann ermessensfehlerfrei, wenn das Gericht entweder im bisherigen Verfahrensverlauf oder in der Aussetzungsentscheidung selbst die Entscheidungserheblichkeit der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes für die Parteien nachvollziehbar dargelegt hat (LG Berlin ZMR 2018, 507). Auf Landgerichtsebene geht es zzt. um die Wirksamkeit der einzelnen Landesverordnungen: • In Hamburg hatte das AG Hamburg Altona (Urt. v. 23.5.2017 – 316 C 380/16, ZMR 2017, 649; v. 9.10.2017 – 316 C 206/17) die dortige Verordnung wegen Begründungsmängeln gekippt. Diese Rechtsprechung ist vom LG Hamburg (Urt. v. 14.6.2018 – 333 S 28/17 m. Anm. BÖRSTINGHAUS jurisPR-MietR 14/2018 Anm. 1) bestätigt worden. Für die Praxis bleibt die Frage offen, ob ein Begründungsmangel zumindest für die Zukunft geheilt werden kann. Das LG Hamburg hat die Frage, wie die Rechtslage für Mietverträge, die nach der Veröffentlichung im Transparenzportal am 22.10.2015 bzw. nach der Veröffentlichung der Begründung unter www.hamburg.de am 6.6.2017 oder der Veröffentlichung am 1.9.2017 im Amtlichen Anzeiger zu beurteilen ist, ausdrücklich offengelassen. • Die hessische Landesregierung versuchte bei der Information über den Zeitpunkt der erfolgten Begründung der Verordnung durchaus „kreativ“ zu sein, oder weniger politisch korrekt ausgedrückt „zu tricksen“. Man gab sich größte Mühe zu vertuschen, wann die Begründung im Internet auf der Seite des Ministeriums veröffentlicht wurde. Es ist immer noch nicht ganz klar, wann die Begründung tatsächlich veröffentlicht wurde. Einiges spricht dafür, dass dies erst im März 2018 geschehen ist. Im Rahmen einer Entscheidung des LG Frankfurt (WuM 2018, 276 m. Anm. BÖRSTINGHAUS, jurisPR-MietR 13/2108 Anm. 2) war dies aber nicht streitentscheidend. Die Entscheidung betraf einen Mietvertrag, der am 3.5.2016 abgeschlossen worden war. Da gab es mit Sicherheit keine veröffentlichte Begründung in Hessen. Eine wann auch immer stattgefundene rückwirkende Veröffentlichung führt aber nie zu einer Heilung der unwirksamen Verordnung, wie sowohl das LG München (NJW 2018, 407) als auch das AG Hamburg- Altona überzeugend festgestellt haben. Auch SCHULDT kommt in seinem Vortrag auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2018 (NZM 2018, 257) zum gleichen Ergebnis. IV. Vertragsgemäßer Gebrauch Das BGB enthält keine Bestimmungen zur Tierhaltung in der Mietwohnung, wenn man von allgemeinen Vorschriften der Gefahrenabwehr, des Tierschutzes und des Nachbarrechts absieht. In der Praxis tauchen immer wieder Streitigkeiten wegen der Tierhaltung auf. Ausgangspunkt ist dabei immer die Überlegung, dass die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Die Konsequenzen, die daraus gezogen werden, sind höchst unterschiedlich. Hinweis: Die Meinungen reichen von völliger Erlaubnisfreiheit (AG Bremen WuM 2007, 124; KG WuM 2004, 721) bis zur Ablehnung der Haltung zumindest größerer Tiere (dazu BLANK NJW 2007, 729, 731 Fn 34 ff.). Dazwischen gibt es zahlreiche vermittelnde Meinungen (s. BALSAM/DALLEMAND, Rechtsfragen der Haustierhaltung, 1997, S. 21). Aber auch wenn eine mietvertragliche Klausel einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB nicht standhält, bedarf es nach h.M. einer Genehmigung des Vermieters, auf die der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen aber einen Anspruch hat. Wird eine solche Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der gemieteten Wohnung abgewiesen, erfordert die Beurteilung, ob der Wert des Beschwerdegegenstands einer dagegen gerichteten Berufung die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigt, eine umfassende Betrachtung des auf die begehrte Tierhaltung in der Mietwohnung gerichteten Interesses des Mieters. Das schließt subjektive Gesichtspunkte ein, weil die Wohnung für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist und dem Einzelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche 824 ZAP Nr. 16 22.8.2018
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 925 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 Gestaltung seines Lebens ermöglicht. Daher sind nicht nur objektive Kriterien, sondern namentlich die Beweggründe und Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die zu berücksichtigenden Umstände individuell und vielgestaltig sind, so dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH WuM 2018, 174 = MDR 2018, 462 = GE 2018, 447 = ZMR 2018, 403 = NZM 2018, 462 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 74 m. Anm. EISENSCHMID; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 6/2018 Anm. 2; SCHACH jurisPR-MietR 9/2018 Anm. 5). V. Schriftform 1. Mehrere Urkunden Dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB kann gem. § 126 Abs. 2 S. 2 BGB auch in der Weise entsprochen werden, dass über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunden unterzeichnet. Dabei ist es ausreichend, dass die Vertragsparteien jeweils gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser unterzeichneten Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es für die Einhaltung der Schriftform nicht (BGH NJW 2018, 1540 = NZM 2018, 394 = GE 2018, 706 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 45 m. Anm. EISENSCHMID; HOFFMANN MietRB 2018, 168; DRASDO NJW-Spezial 2018, 386; SCHNEIDENBACH jurisPR- MietR 14/2018 Anm. 4; BURBULLA ZMR 2018, 581). Im konkreten Fall hatten die Vertragsparteien jeweils ein Exemplar des Vertragstextes unterschrieben und der Gegenseite gefaxt. 2. Mieterhöhungsverlangen nach Indexänderung Bei einer Indexklausel, nach der sich die Miete – wie in der Gewerberaummiete möglich – automatisch entsprechend der Veränderung des maßgeblichen Index verändert oder der Vermieter – wie in der Wohnraummiete gem. § 557b BGB vorgesehen – nur eine Gestaltungserklärung abgeben muss, ist die Schriftform gem. § 550 BGB eingehalten, wenn die Indexklausel dem Schriftformerfordernis genügt. Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete von der anderen Seite verlangen kann, unterfällt demgegenüber – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB (BGH ZAP EN-Nr. 306/2018 = DWW 2018, 176 = NZM 2018, 515 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 46 m. Anm. EISENSCHMID; METTLER MietRB 2018, 199; EISENSCHMID jurisPR-MietR 14/2018 Anm. 3); denn die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Wiederholt hat der Senat in dieser Entscheidung seine Rechtsprechung, wonach sog. Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind, weil sie mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar sind. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (BGH MDR 2017, 1351 = GE 2017, 1397 = NJW 2017, 3772 = ZfIR 2018, 10 = NZM 2018, 38 = ZMR 2018, 30 = DWW 2018, 14 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 44 m. Anm. EISENSCHMID; SOMMER MietRB 2017, 341/342; BÖRSTINGHAUS jurisPR- BGHZivilR 23/2017 Anm. 1; BIEBER GE 2017, 1377; JANSSEN BB 2017, 2766; MUMMENHOFF jurisPR-MietR 2/2018 Anm. 5; BURBULLA MDR 2018, 68; DRASDO NJW-Spezial 2018, 34; EINSELE LMK 2018, 401890; LINDNER-FIGURA/ REUTER NJW 2018, 897; KRÜGER NZM 2018, 42). Hinweis: Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn eine nicht den Erfordernissen des § 550 BGB entsprechende Vertragsänderung auf ausdrücklichen Wunsch und im Interesse einer Partei erfolgt ist. In diesem Fall kann es treuwidrig sein, wenn sich der betreffende Vertragspartner auf den Formmangel beruft. VI. Mietsicherheit Die Frage, welche Bedeutung eine Mietsicherheit nach Mietvertragsende noch hat, ist bekanntlich strittig. Der BGH hatte entschieden, dass die Mietsicherheit während des Bestands des Mietverhältnisses eine reine Sicherungsfunktion hat (BGH WuM 2014, 418 = GE 2014, 866 = MDR 2014, 704 = ZMR ZAP Nr. 16 22.8.2018 825
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