ZAP-2018-16

Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 929
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018
hat der Senat offengelassen, aber durchaus Zweifel im Hinblick auf §§ 305b, 307 BGB angedeutet. Der
Vermieter hat allenfalls einen Anspruch gem. § 126 BGB auf nachträgliche Unterzeichnung eines Abänderungsvertrags,
wenn die Schriftform nicht abbedungen war.
2. Nach einer Modernisierungsmaßnahme
§ 559 BGB ist keine anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten, insbesondere die des § 558 BGB, ausschließende
Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht
zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der
Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Es darf letztendlich jedoch zu keiner doppelten
Berücksichtigung der Modernisierungskosten kommen. Zusätzlich zu den beiden Möglichkeiten nach
§§ 558 ff. BGB oder §§ 559 ff. BGB kann der Vermieter diese auch noch kombinieren (dazu FLEINDL NZM 2016,
65, 71). So kann der Vermieter neben der Mieterhöhung im vereinfachten Umlageverfahren nach § 559 BGB
vom Mieter auch noch die Zustimmung zu einer Mietanhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
verlangen. Wählt der Vermieter diesen Weg, so wurde bisher in Rechtsprechung und Literatur einhellig
vertreten, dass der modernisierte Zustand nicht doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559
BGB berücksichtigt werden darf. Zweifel des VIII. Senats des BGH an dieser Rechtsansicht sind jetzt auf eher
ungewöhnliche Weise bekannt geworden, nämlich in einer Stellungnahme des Senats (GE 2018, 819) in
einem Verfassungsbeschwerdeverfahren (BVerfG NZM 2018, 440). Die 67. Zivilkammer des LG Berlin (WuM
2015, 551) hatte in einem solchen Fall die Zahlungsklage nach § 559 BGB nach einer Mieterhöhung gem.
§ 558 BGB abgewiesen, weil es bei fehlendem Vorbehalt einen Verzicht des Vermieters auf weitere
Erhöhungen angenommen hatte (a.A. LG Berlin – 65. Zivilkammer – GE 2017, 592).
Dieses Urteil der 67. Zivilkammer des LG Berlin (a.a.O.) ist vom BVerfG aufgehoben worden, weil die
Kammer die Revision nicht zugelassen hat. Das BVerfG hatte in dem Verfahren u.a. eine Stellungnahme des
VIII. Senats des BGH eingeholt. Dieser hat in einer bisher wohl kaum dagewesenen Deutlichkeit dargelegt,
dass die 67. Zivilkammer des LG Berlin häufig von der Rechtsprechung des Senats abweicht, ohne die
Revision zuzulassen. Außerdem hat er durchaus Bedenken gegen die bisherige h.M. anklingen lassen.
Zumindest dann, wenn die verlangten Mieterhöhungen zusammen eine nach § 559 BGB allein mögliche
Mieterhöhung nicht übersteigen, soll eine kumulative Berücksichtigung möglich sein. Allein die Tatsache,
dass der Vermieter zunächst eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB vornimmt, rechtfertige auch noch nicht
die Annahme, dass der Vermieter damit zugleich einen Verzicht auf die Mieterhöhung gem. § 559 BGB
erklären wollte. An die Annahmen eines Verzichts seien äußerst strenge Anforderungen zu stellen.
X. Kündigung
1. Ordentliche Kündigung
a) Zahlungsverzugskündigung bei 1-Euro-Mietvertrag
Bei einem Mietrückstand von mindestens einer Monatsmiete über einen Zeitraum von einem Monat
kann ein Wohnraummietverhältnis auch ordentlich gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt werden.
Jedoch obliegt auch in diesem Fall – wie in jedem Einzelfall – die Beurteilung, ob der Mieter seine
vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat und der Vermieter zu einer
ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, dem Tatrichter. Allgemein verbindliche
Aussagen lassen sich dazu nicht treffen (BGH MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 70 m. Anm. BÖRSTINGHAUS). Im
konkreten Fall des BGH hatten die Parteien eine Monatsmiete von 1 € vereinbart. Das Berufungsgericht
hatte für die Kündigungsrelevanz aber nicht auf die vereinbarte Miete von 1 €, sondern auf den
objektiven Mietwert abgestellt. Die fristlose Zahlungsverzugskündigung war durch Übernahme der
Mietrückstände durch das Sozialamt unwirksam geworden.
b) Individualvertraglicher Kündigungsverzicht
Der BGH hat eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zu den Kündigungsausschlussvereinbarungen
entwickelt. Dabei ist zunächst das wichtigste Differenzierungskriterium die Frage, ob der Ausschluss
ZAP Nr. 16 22.8.2018 829