ZAP-2018-16

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Fach 4 R, Seite 930 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 Miete/Nutzungen formularvertraglich oder individualvertraglich vereinbart worden ist. Zum Teil kennt die Phantasie der Vermieter, was die Verwendung von Formularverträgen oder zumindest ihre eigene Eigenschaft als deren Verwender angeht, keine Grenzen. Der BGH (NZM 2018, 556 = WuM 2018, 437 = MDR 2018, 855 = GE 2018, 820 = MietPrax-AK § 573c BGB Nr. 30 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; DERS. jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 2) hat hier noch einmal die Grundsätze klargestellt und zwar in einem Verfahren, in dem der Vermieter den Mieter gebeten hatte, einen Haus- & Grund-Mietvertrag zu besorgen. Auch in diesem Fall ist der Vermieter Verwender des Formulars, der die entsprechende Klausel stellt. Als wesentliches Charakteristikum Allgemeiner Geschäftsbedingungen habe der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den Umstand angesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann. Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des „Stellens“ i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmungen auf Initiative einer Partei in die Verhandlungen eingebracht werden und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt wird. Der Umstand, dass der Mieter das Formular mitgebracht hat, ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative der Vermieterseite in den Vertrag Eingang gefunden hat. Fraglich war zudem, ob hier nicht deshalb eine Individualvereinbarung vorgelegen hatte, weil dem Mieter der Kündigungsausschluss so wichtig war, dass er zusätzliche Leistungen, zu denen er nicht verpflichtet gewesen wäre, übernommen hatte. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt wurden; selbst vorformulierte Klauseln des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein. Das muss das LG nach Zurückverweisung noch aufklären. Der Bankrechtssenat (NJW-RR 2018, 814 = MDR 2018, 755) hat in diesem Zusammenhang eine auch im Mietrecht vorkommende Fallgestaltung entschieden: Wenn eine Bank dem Kunden zwei Formularverträge alternativ anbietet, wobei einmal eine Bearbeitungsgebühr erhoben wird und einmal nicht, liegt keine Individualvereinbarung vor. Für ein Aushandeln nach § 305 Abs. 1 S. 3 BGB sei es erforderlich, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Die Eröffnung einer Wahlmöglichkeit zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen bedeute noch keine Individualabrede. Vielmehr müsse auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. Unerheblich ist es, ob der Klauselverwender für jede der Alternativen ein gesondertes Formular benutzt, alle Alternativen in einem Formular abdruckt und den Kunden die gewünschte Klausel kennzeichnen lässt oder die Wahl zwischen mehreren vorgegebenen Alternativen durch Eintragung in dafür vorgesehene Leerräume des Formulars erfolgt. Hinweis: Im Wohnraummietrecht gibt es inzwischen ähnliche Fallgestaltungen bei Schönheitsreparaturklauseln: Auch dort werden dem Mieter alternative Formularverträge oder nur -klauseln bei unterschiedlicher Miethöhe zur Unterzeichnung vorgelegt. Diese Vorgehensweise ändert nichts daran, dass es sich um vom Vermieter gestellte Formularklauseln handelt. Zum Schluss hat der VIII. Senat in seiner Entscheidung für das weitere Verfahren noch auf folgende beiden Punkte hingewiesen: 1. Ein individualvertraglicher Kündigungsausschluss kann auf Dauer vereinbart werden. Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. In Betracht käme allenfalls, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist anzunehmen. 830 ZAP Nr. 16 22.8.2018
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 931 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018 2. Auch bei Annahme eines formularvertraglichen Kündigungsausschlusses dürfte dem Vermieter eine ordentliche Kündigung verwehrt sein; denn die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen soll nur den Vertragspartner des Verwenders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen. Will der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen uneingeschränkt gegen sich gelten lassen, kann es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen. Im Ergebnis anders, aber vom Ansatz gleich, hatte der Senat dies schon bei seiner Entscheidung über die Anbietpflicht vor einer Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel im öffentlich geförderten Wohnungsbau entschieden (BGH WuM 2017, 663 = GE 2017, 1339 = NZM 2017, 759 = MDR 2017, 1293 = NJW-RR 2017, 1356 = ZMR 2018, 27 = MietPrax-AK § 28 II, BV Nr. 6 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; DERS. jurisPR-BGHZivilR 21/2017 Anm. 2; SCHACH jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 4; KAPPUS NZM 2017, 762; BÖRSTINGHAUS MietRB 2017, 343; DRASDO NJW-Spezial 2017, 738). c) Sperrfrist für Kündigung durch Erwerber-GbR Um die Mieter vor alternativen Umwandlungsmodellen (z.B. Münchener-Modell) zu schützen, hat der Gesetzgeber ab Mai 2013 die Vorschrift des § 577a BGB durch Einfügung eines Absatzes 1a verschärft. Danach gilt die Kündigungssperrfrist nach Absatz 1 von 3–10 Jahren auch, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Diese Kündigungsbeschränkung erfordert gerade nicht, dass an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen (BGH ZAP EN-Nr. 275/2018 = MDR 2018, 584 = WuM 2018, 292 = GE 2018, 579 = NZM 2018, 388 = MietPrax-AK § 577a BGB Nr. 3 m. Anm. EISENSCHMID; HÄUBLEIN MietRB 2018, 163; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 11/2018 Anm. 1; DRASDO NJW-Spezial 2018, 385). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Außerdem sprächen die historische, die systematische und die teleologische Auslegung der Norm für dies Ergebnis. Damit wird die Rechtsprechung des VIII. Senats zur Eigenbedarfskündigung einer GbR ein wenig relativiert. d) Umdeutung einer Kündigungserklärung Die Umdeutung einer fristlosen in eine ordentliche Mietvertragskündigung ist zulässig und angebracht, wenn für den Kündigungsgegner erkennbar nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (BGH ZAP EN-Nr. 306/2018 = DWW 2018, 176 = GE 2018, 704 = NZM 2018, 515 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 46 m. Anm. EISENSCHMID; METTLER MietRB 2018, 199; EISENSCHMID jurisPR-MietR 14/2018 Anm. 3). 2. Außerordentliche Kündigung Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach Tod des Mieters in § 563 Abs. 4 BGB fristet eher ein Mauerblümchen-Dasein. Kürzlich musste sich der BGH (WuM 2018, 153 = GE 2018, 385 = MDR 2018, 397 = DWW 2018, 99 = NZM 2018, 325 = ZMR 2018, 405 = MietPrax-AK § 563 BGB Nr. 2 m. Anm. EISENSCHMID; HARSCH MietRB 2018, 97; BEYER jurisPR-MietR 8/2018 Anm. 3; KAPPUS NZM 2018, 331) damit aber einmal befassen. Nach seiner Entscheidung kann grundsätzlich eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden einen solchen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist. Erforderlich ist aber, dass die finanzielle Leistungsunfähigkeit auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. Darüber hinaus musste der Senat sich mit der Frage beschäftigen, ob der Wunsch, nach dem Tod eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen ZAP Nr. 16 22.8.2018 831
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