Immobilia 2011/10 - SVIT

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Zuwanderung als Motor Investoren in Erstvermietungsobjekte müssen sich sowohl am Mieter- als auch am Immobilienmarkt klug positionieren, um in einem umkämpften Segment die angestrebten Renditen zu erzielen. (Bild: Glattpark Opfikon / Markus Forte, Ex-Press) 4 | immobilia Oktober 2011
Fokus Erstvermietung Ivo Cathomen* Brummender Wohnungsbau. Noch nie waren in der Schweiz so viele Wohnungen im Bau wie im laufenden Jahr. Im 2. Quartal 2011 waren es insgesamt 70 899 Einheiten. Im ersten Halbjahr wurden 20 113 Wohnungen fertig gestellt – Tendenz steigend, denn die Baubewilligungen erreichen mit 16 919 im 2. Quartal ebenfalls Höchstwerte. Seit Mitte 2007 wurden rund 166 000 Wohnungen erstellt – bei einer hypothetischen Belegung von zwei Personen somit Wohnraum für 330 000 Menschen. Im gleichen Zeitraum, also ab dem Inkrafttreten der vollständigen Personenfreizügigkeit, sind gerade etwa so viele Personen mehr in die Schweiz ein- als ausgewandert, und die Schweizer Wohnbevölkerung hat um etwa 350 000 auf derzeit 7,9 Mio. Menschen zugenommen. Dieser zufällige Gleichschritt der Wohnbautätigkeit und des Wanderungssaldos schlägt sich auch in einer praktisch gleich bleibenden Leerwohnungsziffer nieder. Schweizweit standen Mitte Jahr 0,94% der Wohnungen leer, 0,03% oder 1704 mehr als im Vorjahr. ANZEIGE · Wasserschadensanierungen · Bauaustrocknungen · Isolationstrocknungen · Mikrowellen-Trocknung · 24 Std. Notservice Dietikon 043 322 40 00 Boniswil 062 777 04 04 Chur 081 353 11 66 Horw 041 340 70 70 Muttenz 061 461 16 00 www.trockag.ch Abhängigkeit von der Zuwanderung. «Gewohnt wird immer» hat die absolute Gültigkeit verloren, denn der zusätzliche Bedarf nach Wohnraum hängt nun seit einigen Jahren einseitig von der Zuwanderung ab. Eine Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfeldes könnte rasch zu einer Schieflage am Mietwohnungsmarkt führen, sofern eine Flaute tatsächlich zu einer Abwanderung ausländischer Arbeitskräfte oder einem Rückgang der Zuwanderung führt. Dass die Bäume am Mietwohnungsmarkt nicht in den Himmel wachsen, zeigt sich auch an der Mietpreisentwicklung. Seit Jahresanfang 2011 sind die Mieten über den gesamten Bestand betrachtet gemäss Erhebung des Bundesamtes für Statistik gerade einmal ‹Gewohnt wird immer› hat seine absolute Gültigkeit verloren.» um 0,8% gestiegen. Für die Angebotsmieten hat die Immobilienplattform Homegate eine Steigerung um 1,56 Prozentpunkte seit Jahresanfang errechnet. Widersprüchlich sind die Indikatoren bezüglich der Neubauwohnungen und der Wohnungsgrösse. Wüest & Partner stellt seit 2009 rückläufige Mieten bei der Erstvermarktung fest. Sie haben sich dem Niveau von Bestandesliegenschaften von oben angeglichen. Demgegenüber registriert Homegate im Jahresvergleich (Stand August 2011) im Neubau eine Verteuerung um 3,1% und bei grossen Wohnungen eine solche um 2,2%. Kleine Wohnungen legten mit 1,5% weniger stark zu. Produkt muss stimmen. Dass der Mietwohnungsmarkt für Investoren aus dem Blickwinkel der Wohnungsnachfrage trotz der Unwägbarkeiten der konjunkturellen Entwicklung – und damit der Zuwanderung – attraktiv bleibt, bestätigen auch institutionelle Investoren. Für Reto Schär, Leiter Immobilien der Migros-Pensionskasse MPK, ist jedoch eine umsichtige Investitionsstrategie erforderlich, um nicht in die Leerstandsfalle zu tappen. Die Pensionskasse hält mit ihrem Immobilienportfolio von 4,3 Mrd. CHF rund 75% im Wohnsegment und sieht auch keine Gründe, sich vom Wohnsegment abzuwenden – im Gegenteil. Ausschlaggebend sei, dass das Produkt stimme. Die MPK konzentriert sich mit ihren Erstvermietungsprojekten auf Städte und gut erschlossene Agglomerationsgemeinden. Auf dem Land ergäben sich sofort längere Absorptionszeiten. Nicht die Mikrolage stehe im Vordergrund, sondern die Makrolage. So erklärt sich Reto Schär beispielsweise das grosse Mieterinteresse der MPK-Projekte in Schlieren in unmittelbarer Nähe zu den verkehrsträchtigen Bahngleisen. Die positive Einschätzung teilt auch Kurt Baumann, Leiter Immobilien Portfoliomanagement der Helvetia Versicherungen. Die Ausgangslage am Mietermarkt sei nach wie vor sehr gut. Es stelle keine Probleme dar, Mieter zu finden. Allerdings räumt auch er ein, dass seine Gesellschaft bei Investitionsentscheiden vorsichtig agiere und kalkuliere. Im Unterschied zur MPK wagen sich die Helvetia Versicherung weiter vor in die Peripherie. Ausgeschlossen seien nur kleine ländliche Gemeinden, die für Projekte ab einer Grösse von 10 Mio. CHF auch aus Sicht der Infrastruktur und der Aufnahmefähigkeit nicht geeignet seien. Wohneigentum setzt Vermietern zu. Grosse Konkurrenz spüren die Anbieter neuer Mietwohnungen von Seiten des Wohneigentums. Einerseits «wandert» ein zahlungskräftiges Mietersegment angesichts des anhaltend günstigen Zinsumfeldes zu den Eigentumswohnungen ab. Anderseits können die Projektentwicker dort mit anderen Renditen rechnen. Am Markt ist allseits zu hören, dass an bevorzugten Lagen im Mietwohnungssegment nichts zu machen sei. Solche seien durch die gestiegenen Boden- und Immobilienpreise prak- immobilia Oktober 2011 | 5
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