Immobilia 2011/10 - SVIT

Fokus
Erstvermietung
Ivo Cathomen*
Brummender Wohnungsbau. Noch nie waren
in der Schweiz so viele Wohnungen im
Bau wie im laufenden Jahr. Im 2. Quartal
2011 waren es insgesamt 70 899 Einheiten.
Im ersten Halbjahr wurden 20 113
Wohnungen fertig gestellt – Tendenz steigend,
denn die Baubewilligungen erreichen
mit 16 919 im 2. Quartal ebenfalls
Höchstwerte.
Seit Mitte 2007 wurden rund 166 000
Wohnungen erstellt – bei einer hypothetischen
Belegung von zwei Personen somit
Wohnraum für 330 000 Menschen. Im
gleichen Zeitraum, also ab dem Inkrafttreten
der vollständigen Personenfreizügigkeit,
sind gerade etwa so viele Personen
mehr in die Schweiz ein- als ausgewandert,
und die Schweizer Wohnbevölkerung
hat um etwa 350 000 auf derzeit 7,9
Mio. Menschen zugenommen. Dieser zufällige
Gleichschritt der Wohnbautätigkeit
und des Wanderungssaldos schlägt sich
auch in einer praktisch gleich bleibenden
Leerwohnungsziffer nieder. Schweizweit
standen Mitte Jahr 0,94% der Wohnungen
leer, 0,03% oder 1704 mehr als im
Vorjahr.
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Abhängigkeit von der Zuwanderung.
«Gewohnt wird immer» hat die absolute
Gültigkeit verloren, denn der zusätzliche
Bedarf nach Wohnraum hängt nun
seit einigen Jahren einseitig von der Zuwanderung
ab. Eine Verschlechterung
des wirtschaftlichen Umfeldes könnte
rasch zu einer Schieflage am Mietwohnungsmarkt
führen, sofern eine Flaute
tatsächlich zu einer Abwanderung ausländischer
Arbeitskräfte oder einem
Rückgang der Zuwanderung führt.
Dass die Bäume am Mietwohnungsmarkt
nicht in den Himmel wachsen,
zeigt sich auch an der Mietpreisentwicklung.
Seit Jahresanfang 2011 sind
die Mieten über den gesamten Bestand
betrachtet gemäss Erhebung des Bundesamtes
für Statistik gerade einmal
‹Gewohnt wird immer›
hat seine absolute Gültigkeit
verloren.»
um 0,8% gestiegen. Für die Angebotsmieten
hat die Immobilienplattform Homegate
eine Steigerung um 1,56 Prozentpunkte
seit Jahresanfang errechnet.
Widersprüchlich sind die Indikatoren
bezüglich der Neubauwohnungen und
der Wohnungsgrösse. Wüest & Partner
stellt seit 2009 rückläufige Mieten bei
der Erstvermarktung fest. Sie haben sich
dem Niveau von Bestandesliegenschaften
von oben angeglichen. Demgegenüber
registriert Homegate im Jahresvergleich
(Stand August 2011) im Neubau
eine Verteuerung um 3,1% und bei grossen
Wohnungen eine solche um 2,2%.
Kleine Wohnungen legten mit 1,5% weniger
stark zu.
Produkt muss stimmen. Dass der Mietwohnungsmarkt
für Investoren aus dem Blickwinkel
der Wohnungsnachfrage trotz der
Unwägbarkeiten der konjunkturellen Entwicklung
– und damit der Zuwanderung –
attraktiv bleibt, bestätigen auch institutionelle
Investoren. Für Reto Schär, Leiter
Immobilien der Migros-Pensionskasse
MPK, ist jedoch eine umsichtige Investitionsstrategie
erforderlich, um nicht in
die Leerstandsfalle zu tappen. Die Pensionskasse
hält mit ihrem Immobilienportfolio
von 4,3 Mrd. CHF rund 75%
im Wohnsegment und sieht auch keine
Gründe, sich vom Wohnsegment abzuwenden
– im Gegenteil. Ausschlaggebend
sei, dass das Produkt stimme. Die
MPK konzentriert sich mit ihren Erstvermietungsprojekten
auf Städte und gut
erschlossene Agglomerationsgemeinden.
Auf dem Land ergäben sich sofort
längere Absorptionszeiten. Nicht die Mikrolage
stehe im Vordergrund, sondern
die Makrolage. So erklärt sich Reto Schär
beispielsweise das grosse Mieterinteresse
der MPK-Projekte
in Schlieren in unmittelbarer
Nähe zu den verkehrsträchtigen
Bahngleisen.
Die positive Einschätzung teilt
auch Kurt Baumann, Leiter
Immobilien Portfoliomanagement
der Helvetia Versicherungen.
Die Ausgangslage am
Mietermarkt sei nach wie vor
sehr gut. Es stelle keine Probleme
dar, Mieter zu finden. Allerdings
räumt auch er ein, dass seine
Gesellschaft bei Investitionsentscheiden
vorsichtig agiere und kalkuliere. Im Unterschied
zur MPK wagen sich die Helvetia
Versicherung weiter vor in die Peripherie.
Ausgeschlossen seien nur kleine
ländliche Gemeinden, die für Projekte ab
einer Grösse von 10 Mio. CHF auch aus
Sicht der Infrastruktur und der Aufnahmefähigkeit
nicht geeignet seien.
Wohneigentum setzt Vermietern zu.
Grosse Konkurrenz spüren die Anbieter
neuer Mietwohnungen von Seiten des
Wohneigentums. Einerseits «wandert»
ein zahlungskräftiges Mietersegment
angesichts des anhaltend günstigen
Zinsumfeldes zu den Eigentumswohnungen
ab. Anderseits können die Projektentwicker
dort mit anderen Renditen
rechnen. Am Markt ist allseits zu hören,
dass an bevorzugten Lagen im Mietwohnungssegment
nichts zu machen
sei. Solche seien durch die gestiegenen
Boden- und Immobilienpreise prak-
immobilia Oktober 2011 | 5