Immobilia 2011/10 - SVIT

Immobilienberuf
SVIT Ticino
Assunzione di prove in caso di difetti
Che cosa bisogna fare quando alla consegna di un’opera il committente riscontra
dei difetti, che l’impresa non reputa tali? L’assunzione di prove a titolo cautelare
secondo il nuovo Codice di Procedura Civile svizzero.
Assunzione di prove a titolo cautelare necessaria. (Foto: kallejipp / photocase.com).
Urban Hulliger*
PREMESSA. Irene e Werner K. sono molto
contenti: hanno appena saputo dall’impresa
generale che la loro casa monofamiliare
di nuova costruzione è pronta e la consegna
potrà avvenire entro breve. Il giorno concordato
visitano l’edificio, stanza per stanza,
assieme al direttore dei lavori responsabile.
Sul rivestimento del pavimento e sulla
parete esterna di una cantina in calcestruzzo
è presente una grande macchia scura
dovuta chiaramente all’umidità. Il sig. K. fa
notare la macchia con una certa preoccupazione
al responsabile dell’impresa generale,
ma questi lo rassicura subito: «Si tratta
di un fenomeno frequente nelle nuove costruzioni
ma sparirà presto con l’asciugatura.
Non si deve preoccupare.»
Irene e Werner K. sono alquanto perplessi.
Nella stanza in questione avevano
pensato di sistemare, tra le altre cose, i loro
abiti invernali, le valige e l’attrezzatura
da golf. Per questo motivo vogliono scoprire
rapidamente se l’umidità ancora presente
è davvero un fenomeno temporaneo
di poco conto o se invece si tratta di difetto
dell’opera da prendere sul serio. Tuttavia,
la questione è impossibile da valutare
senza il supporto di un esperto. Che cosa
possono fare Irene e Werner K. per far luce
sulla situazione e – in presenza di un difetto
– per far valere i loro diritti (in particolare
a migliorie o alla riduzione del compenso)?
L’assunzione di prove a titolo
cautelare consente una valutazione
realistica delle prospettive processuali.»
PERIZIA PRIVATA. Naturalmente, per fugare
i propri dubbi, i coniugi K. potrebbero incaricare
un esperto di eseguire una perizia
sulle cause della macchia di umidità. Una
perizia privata però, oltre a comportare un
costo cospicuo a seconda del caso, presenta
anche lo svantaggio che non costituisce
un mezzo di prova per un eventuale processo,
ma ha solo la valenza di una tesi di
parte, sostenuta da un esperto. Nell’ambito
di un procedimento legale, una perizia
di questo tipo viene regolarmente respinta
dalla controparte come «perizia di compiacenza».
Di norma, in un procedimento
successivo il giudice richiederà pertanto
una perizia «neutrale», con conseguenti
costi aggiuntivi elevati. Il valore di prova di
una perizia neutrale è maggiore, in quanto
è fornita sotto comminatoria di sanzione
penale per falsa perizia secondo l’art.
307 CP e poiché ad entrambe le parti viene
fornita l’opportunità durante il procedimento
di porre domande integrative al perito
e di commentare la perizia. La perizia
privata rappresenta quindi per il committente
solo un buon mezzo per ottenere un
quadro chiaro sullo stato delle cose. In particolare,
per i committenti non esperti questo
è spesso l’unico modo per determinare
l’effettiva esistenza di un difetto. La constatazione
della presenza o meno di un difetto
è naturalmente di fondamentale importanza
per poter valutare le opportunità
e i rischi di un eventuale processo.
ACCERTAMENTO DEI FATTI SECONDO L’ART.
367 cpv. 2 CO in combinato disposto con
l’art. 250 CPC. L’intervento di un perito privato
va distinto dall’accertamento dei fatti
ordinato dalle autorità secondo l’art. 367
cpv. 2 CO 1 . Questa disposizione concede il
diritto a ciascuno dei contraenti di «chiedere
a sue spese la verifica dell’opera a
mezzo di periti e la dichiarazione di collaudo».
La nomina del perito avviene pertanto
non appena una parte la richiede. Non è
necessario invocare il pericolo per i mezzi
di prova, la probabilità di un difetto o simili.
L’attività del perito ufficiale mira ad assicurare
le prove della presenza o assenza
di difetti al momento della consegna dell’opera
da parte di un’impresa. 3 Questo accertamento
presenta anche un vantaggio sostanziale
rispetto alla perizia privata poiché
quest’ultima, come già menzionato, nel
processo ha solo il valore di una tesi di parte.
Per quanto concerne i costi, vale però
lo stesso principio: il committente che ha
richiesto un accertamento dei fatti conformemente
all’art. 367 cpv. 1 CO deve assumersi
i rispettivi costi.
La nomina del perito avviene secondo
l’art. 250 lett. b. cifra 4 CPC in procedura
sommaria. La competenza locale è definita
dalle regole generali. In linea di principio,
è competente il giudice del domicilio
del convenuto oppure il giudice del luogo
«in cui deve essere eseguita la prestazione
caratteristica» (art. 31 CPC). Le proroghe
di foro sono considerevoli. La competenza
per materia è disciplinata dal diritto
cantonale. Spesso è competente il giudice
unico in procedura sommaria. 4
42 | immobilia Oktober 2011