Immobilia 2011/10 - SVIT

Fokus
Erstvermietung
Investoren entwickeln ihre Projekte
selber, weil sie so noch vernünftige
Renditen erzielen können.»
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tisch dem Eigentumssegment vorbehalten.
Vermieter sind dadurch gezwungen,
von den «Triple-A-Standorten» auf «AA»
oder tiefer bewertete auszuweichen.
Eine Lösung kann sich gemäss Kurt Baumann
allenfalls ergeben, wenn in einer
Überbauung ein Teil Wohneigentum die
Mietwohnungen mitfinanzieren würde.
So könne die Rechnung für alle aufgehen.
Nicht alles geht. Im Weiteren findet
die zunehmende Konkurrenz durch das
Wohneigentum ihren Niederschlag in
der Wohnungsgrösse. Nicht nur die Demografie
und die veränderten Lebensbedingungen,
sondern auch die Kaufkraft
der verbleibenden Mieter verstärken eine
Entwicklung hin zu eher kleineren
Mietwohnungen. «Während 2½- und
3½-Zimmer-Wohnungen raschen Absatz
finden, bleiben 4½-Zimmer-Wohnungen
länger leer», drückt dies ein Investor
aus. Grosse Wohnungen seien
eher im Eigentumssegment anzusiedeln.
Auch flächenmässig ist das Potenzial
von Mietwohnungen begrenzt. Reto
Schär sieht den grössten Grenznutzen
zusätzlicher Fläche irgendwo bei 60 m 2 .
Ab 100 m 2 Wohnfläche nehme der zusätzliche
Nutzen deutlich ab.
Anlagehunger drückt auf Renditen. Anders
als Güter- und Wertpapiermärkte
vereint der Mietwohnungsmarkt
Schweiz zwei Bereiche, die eng miteinander
verwoben, aber dennoch nicht
gleichgeschaltet sind: den Miet- und
den Liegenschaftenmarkt. Hier spüren
die institutionellen Vermieter von Neubauprojekten
vor allem die wachsende
Zahlungsbereitschaft von Privaten und
neuen Anlegergruppen. Kurt Baumann
nennt dies einen Spagat zwischen Baulandpreise,
Baupreise und Mieten, den
die Vermieter bei der Projektentwicklung
vollführen müssten. Auch Reto
Schär von der MPK hält die Entwicklung
der Bodenpreise für problematisch – vor
allem ausserhalb der urbanen Gebiete.
Wenn Projektentwickler meinten, es seien
in der Peripherie Mieten zu erzielen
wie in Zürich, dann gehe die Rechnung
für den Vermieter nicht auf, findet Baumann.
Auf dem Land könnten nicht dieselben
Nettomieterträge eingesetzt werden
wie in der Stadt. Hier fehle es häufig
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immobilia Oktober 2011 immobilia August 11 |
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