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JUNI/JULI 2012
Die Käufer von Dachgeschoßausbauten sind Menschen, die das Besondere lieben.
DACHGESCHOSSE
DEM HIMMEL SO NAH
Dachgeschoßwohnungen gelten als eine der beliebtesten Wohnformen – und werden auch
trotz hoher Preise weiterhin stark nachgefragt.
STOCKWERK. Es ist das Besondere, auf
dem Dach zu wohnen – niemand mehr über
sich und der Himmel zum Greifen nahe.
Kein Wunder, dass die Nachfrage nach den
Wohnungen im Dach weiterhin hoch ist.
„Derzeit werden Top-Objekte wie Rohdachböden
oder Dachboden-Luxuswohnungen
in guter Lage stark nachgefragt“, beschreibt
Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3S
Immogroup, den aktuellen Trend am
Immobilienmarkt: „Die Käufer von Dachbodenausbauten
sind Menschen, die das
Besondere lieben.“ – „Grundsätzlich möchten
sehr viele Leute eine Dachgeschoßwohnung
haben“, so Ernst Kovacs, Bereichsleiter
Projektentwicklung Österreich der Raiffeisen
evolution project development
GmbH. „Darum sind diese Einheiten auch
meist die teuersten.“ Aber obwohl sie bei
Weitem die teuersten sind, wird beim Neubau
von „oben nach unten verkauft“, erklärt
Kovacs. Also die teuersten zuerst – sie sind
aber auch die am Markt am wenigsten verfügbaren.
Die Preise für Wohnraum sind
in den letzten Jahren auffällig gestiegen,
„generell sind aber die Dachgeschoße nicht
überproportional teuer geworden“, so Kovacs,
der aber definitiv nur für Neubauprojekte
spricht. Etwas anders stellt sich die
Situation aber bei Dachgeschoßen dar, die
auf Altbauten errichtet werden, und im
Luxussegment.
KUNDENWÜNSCHE. Christoph Koch von
Dr. Koch Traumrealitäten: „Es hängt auch
davon ab, wo sie gebaut wurden, in welcher
Qualität, wie der Blick vom Dach aus ist –
und auch das Umfeld spielt eine Rolle.“ Weiters
sind die Raumaufteilung entscheidend,
die Großzügigkeit, die Raumhöhe oder die
Flächeneffizienz. „Wohnungen mit starken
Schrägen sind schwer zu vermarkten“, so
Sandra Bauernfeind, Leitung Wohnimmobilien
bei EHL Immobilien. „Es wird auch
großer Wert darauf gelegt, dass die Wohnung
auf einer Ebene ist und auch die Terrassen
auf der Wohnebene liegen.“ Besser
eine leicht erreichbare Terrasse als drei, die
nur über schmale Treppen zu begehen sind.
Diese werden auch am wenigsten bis gar
nicht genutzt, so Bauernfeind aus Erfah-
rung. „Ein 08/15-Dachboden ist nicht interessant,
im Trend liegen Dachbodenausbauten
mit architektonischen Highlights
wie große lichtdurchflutete Gaupen mit viel
Glas und Lufträumen über zwei Geschoße,
idealerweise mit Fernblick und uneinsehbar
vom Nachbargebäude“, meint Schmidt
aus langjähriger Erfahrung. Je teurer die
Einheiten, desto mehr Mitspracherecht ist
gewünscht und desto mehr Berater kommen
mit. Martin Müller, geschäftsführender
Gesellschafter der J+P Immobilienmakler
GmbH: „Käufer von Dachgeschoßen
haben immer mehr Berater als andere Wohnungskäufer.
Wer wirklich teure Wohnungen
kauft, der kommt mit einem ganzen
Beraterstab vom Innenarchitekten bis zum
Designer.“
QUALITÄTSUNTERSCHIEDE. Auch wenn
derzeit zahlreiche Dachwohnungen angeboten
werden, so ist doch zwischen Dachgeschoßwohnung
und Dachgeschoßwohnung
zu unterschieden. Das betrifft aber nicht
Alt- oder Neubau des Hauses, sondern die
Qualität des Ausbaus. Eduard Mair, Geschäftsführer
von der CUUBUUS Real Immobilien
AG: „Bei einem Dachgeschoßausbau
sprechen wir über eine architektonisch
höchst anspruchsvolle Tätigkeit, da wir ein
Haus auf dem Haus entwickeln. Das ist eine
Sache für Profis. Im Dachgeschoß rächt
sich jeder Planungs- und Baufehler massiv!“
Zu den Herausforderungen beim Ausbau
des Dachbodens, der enorme Risiken birgt
und in fast allen Fällen auch mit Renovierungs-
und Sanierungsmaßnahmen am
Haus selbst verbunden ist, weiß Mair: „Da
kommen bei den Baukosten schon einige
tausend Euro pro Quadratmeter zusammen.“
Und dieses Geld fließt oft nicht einmal
in den Ausbau selbst, denn in fast allen
Fällen sind statische Maßnahmen am Haus
erforderlich – vom Keller aufwärts – Stahlrahmen
müssen eingezogen werden und
ein Lift ist ein absolutes Muss. Letztendlich
muss auch das gesamte Haus auf Vordermann
gebracht werden. Ein schönes Dachgeschoß
auf einem unsanierten Haus ist
faktisch nicht mehr verkäuflich. Müller:
„Ein Ausbau funktioniert nur dann, wenn
das ganze Haus praktisch mitsaniert wird.
Der Endkonsument schaut sich die gesamte
Bausubstanz an.“ Dass die Dachgeschoße
bei diesem Aufwand dann Spitzenpreise erzielen,
ist verständlich.
NUTZFLÄCHE. Dachgeschoße erfüllen
aber auch einen ganz anderen Zweck, wie
der Fachverbandsobmann der Immobilien-
und Vermögenstreuhänder Thomas Malloth
meint: „Wenn wir nicht in der Widmungspolitik
umsichtig agieren und mehr
Dachgeschoße ausbauen, wird es in den
dichten Städten dazu kommen, dass sich
die Menschen das Wohnen nicht mehr
leisten können.“ Denn Wohnraum in Dachgeschoßen
muss nicht immer Luxus sein.
Zwei riesige Vorteile haben nämlich die
Dachgeschoße: Zum einen muss kein Platz
„auf der grünen Wiese“ geschaffen werden,
zum anderen ist auch die Infrastruktur
bereits vorhanden. �
FOKUS 27