GRATULATION DEN GEWINNER(INNE)N! - Fokus

zum vorerwähnten – grundsätzlich auch in
Österreich geltenden – Grundsatz zurück,
sodass Bauwerke wieder ein Bestandteil
des Grundstücks sein werden, auf dem sie
errichtet wurden. Unklar bleibt aber dabei,
wie künftig mit Gebäuden und Grundstücken
verfahren werden soll, deren unterschiedliche
Eigentümer gegenwärtig im
Immobilienkataster eingetragen sind. Abweichende
Bestimmungen in Sondergesetzen
für Flughäfen, Wasserversorgung,
Kanalisation oder Straßen bleiben jedoch
bestehen.
ZUBEHÖR. Ist daher zukünftig ein Grundstück
Objekt einer Liegenschaftstransaktion,
so gehören als Bestandteil zum
Grundstück auch der Raum über und unter
der Oberfläche, die nicht nur vorübergehend
errichteten Bauwerke einschließlich
der im Boden verankerten oder in den Wänden
verbauten Sachen sowie Pflanzen, aber
nicht zum Beispiel Maschinen oder vergleichbar
mit dem Boden verbundene Einrichtungen
bei im Immobilienkataster eingetragenem
Eigentumsvorbehalt. Gleichfalls
wird nach künftiger Gesetzeslage
vermutet, dass Zubehör, das heißt bewegliche
Sachen, die – ohne Bestandteil des
Grundstücks, Gebäudes und so weiter als
Hauptsache zu sein – den Zweck haben,
gemeinsam mit der Hauptsache im Rahmen
ihrer Zweckbestimmungen dauerhaft verwendet
zu werden, von Verfügungen über
die Hauptsache mitumfasst ist. Im Zweifel
muss die Zubehöreigenschaft freilich nach
der Verkehrssitte beurteilt werden.
VERMIETUNG. Auch hinsichtlich der Regelung
zur Vermietung, der im Rahmen von
Liegenschaftstransaktionen eine bedeutende
Rolle zukommt, da Mieteinnahmen
eine entscheidende Einnahmequelle aus der
Immobilie sind, gibt es Neuerungen. Zum
Teil sind bereits Änderungen der gesetzlichen
Regelung für Wohnungsmieten, wie
zum Beispiel die in einigen Regionen bereits
abgeschlossene Mietzinsderegulierung, das
heißt der Vorgehensweise nach vollzogener
Aufhebung der Mietzinsbindung mittels
unilateraler Erhöhung des Mietzinses auf
gesetzlicher Grundlage (Genossenschaftswohnungen
ausgenommen), die die Angleichung
des regulierten Mietzinses an das
Niveau des freien Marktes zum Ziel hat, am
1. November 2011 in Kraft getreten. Trotz
JUNI/JULI 2012
Werden sich die geltenden und künftigen Neuregelungen in der Transaktionspraxis bewähren?
der nunmehr neuen Rechtsprechung, dass
Verträge über die Vermietung von nicht zu
Wohnzwecken, das heißt. gewerblich ge-
nutzten Flächen, die die unternehmerische
Tätigkeit der Vertragsparteien berühren,
dem Gesetz über die Miete und Untermiete
von Ge werberäumen und im Übrigen dem
Handelsgesetzbuch unterworfen sind, gab
es bei Verträgen über die Vermietung von
nicht zu Wohnzwecken dienenden Immobilien
immer wieder Rechtsunsicherheiten.
Im Zuge der gesetzlichen Neuregelungen
soll auch das Gesetz bezüglich der Vermietung
von nicht zu Wohnzwecken genutzten
Räumlichkeiten aufgehoben werden.
An träge auf Grundbucheintragungen sind
seit dem 1. Jänner 2012 auf einem Formular
zu stellen (www.cuzk.cz). Die Einreichung
ist sowohl in Papier- als auch elektronischer
Form möglich (im Jahr 2012 gilt aber noch
eine Übergangsfrist), ist aber selbst teurer
geworden. Die inhaltlichen Anforderungen
an den Einverleibungsantrag sehen vor,
dass nicht länger Urkunden vorgelegt werden
müssen, die das Recht des bisherigen
Eigentümers an den zu über tragenden Immobilien
nachweisen, soweit deren Rechtswirkungen
vor dem 1. Jänner 1993 eintraten.
Im Veräußerungsfall muss also zum
Beispiel der Kaufvertrag aus dem Jahr 1992,
auf Grund dessen der jetzige Verkäufer erworben
hat, nicht vorgelegt werden. Andererseits
gilt neuerdings, dass zusammen mit
dem Einverleibungs antrag die Urkunde vorgelegt
werden muss, auf deren Grundlage
die Eintragung der betreffenden Rechte begehrt
wird.
SONSTIGES. Daneben gibt es auch Neuerungen
aus dem öffentlich-rechtlichen Bereich,
die im Zusammenhang der Durchführung
und Abwicklung einer
Immobilientransaktion eine Rolle spielen
können, wie etwa die umfangreiche Novellierung
des Baugesetzes (die Novelle soll am
1. Jänner 2013 in Kraft treten).
In steuerlicher Hinsicht, was grundsätzlich
für das Halten und Verwalten der Immobilie
wichtig ist, wurde mit Wirkung ab 1. Jänner
2012 auch das Grundsteuergesetz novelliert
(Nr. 212/2011 Slg.). Das Grundsteuergesetz
gibt in seiner Neufassung Regeln für die Besteuerung
von sogenannten Flächenbauwerken,
das heißt Bauwerken ohne vertikale
tragende Konstruktion vor. Flächenbauwerke
sind unter anderem Straßen und
Wege, Parkplätze, befestigte Umschlagflächen
zwischen Gebäuden, betonierte
Grundstücke, Tennisplätze usw. Als neue
grundsteuerpflichtige Kategorie definiert
das Gesetz versiegelte bzw. befestigte Flächen,
was jeden Eigentümer einer solchen
Immobilie zu einer Grundsteuererklärung
verpflichtet. Zusammenfassend lässt sich
sagen, dass diese Novelle dem Steuerzahler
endlich den erforder lichen gesetzgeberischen
Rückhalt bei der Versteuerung von
Flächenbauwerken vermitteln sollte. Unausweichliche
Folge ist freilich eine Zunahme
der Immobilienbesteuerung.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die bereits
geltenden und künftigen Neu regelungen in
der Transaktionspraxis bewähren. Weitere
Diskussionen sind jedenfalls vorprogrammiert
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DER AUTOR
Dr. Stephan Eberhardt
Rechtsanwalt und Head of Real Estate
bei LANSKY, GANZGER + partner
Lansky, Ganzger & Partner
Rechtsanwälte GmbH
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Dr. Stephan Eberhardt ist auf Fragen des
Immobilienrechts spezialisiert.
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