Handleiding exploitatieplan - Vereniging van Grondbedrijven

11. Hoofdstuk 4: De exploitatieopzet
Omdat de inbrengwaarde van de gronden voor de exploitatieopzet nadrukkelijk
als kosten worden beschouwd, kan de raming van de inbrengwaarden
bovendien van invloed worden op de totale haalbaarheid van een project. Bij
een te hoge raming van de inbrengwaarden kan de financiële uitvoerbaarheid
van een plan voor de gemeente in gevaar komen. De totale kosten van
de grondexploitatie kunnen hoger worden dan de totale opbrengsten van
de grondexploitatie, waardoor niet alle kosten kunnen worden verhaald (bij
toepassing van de macro-aftopping, conform artikel 6.16, Wro). Dit heeft tot
gevolg dat de niet te verhalen kosten voor rekening moet worden genomen
van de gemeente (zie tevens paragraaf 11.7).
11.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie
In het Bro is een lijst opgenomen van kostensoorten die de gemeente in het
exploitatieplan moet opnemen en publiekrechtelijk op de exploitant moet
verhalen (opgenomen in artikel 6.2.4 Bro, met een uitwerking in artikel 6.2.5
Bro voor wat betreft de kosten voor voorzieningen). Deze lijst omvat, onder
meer, de kosten van archeologisch en milieukundig bodemonderzoek, de
kosten van bodemsanering, de kosten van aanleg van voorzieningen binnen
en buiten het exploitatiegebied, de kosten voor voorbereiding en toezicht
op de uitvoering van voorzieningen en werken, de kosten van het opstellen
van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied
en de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht
van de gemeente te verrichten werkzaamheden. 3 Daarnaast gelden ook de
eventuele kosten van tegemoetkomingen in planschade nadrukkelijk als
kostensoort.
De kostensoortenlijst van het Bro is een limitatieve lijst en is gebaseerd op
een gezamenlijke kostensoortenlijst van VNG en NEPROM uit 2000. 4 De lijst
verschaft duidelijkheid over de mogelijk te verhalen kostensoorten en moet
een einde maken aan de voortdurende discussie over de verhaalbaarheid van
bepaalde kostensoorten. Het limitatieve karakter van de lijst betekent echter
ook dat kostensoorten die niet op de lijst zijn opgenomen, ook niet via het exploitatieplan
mogen worden verhaald. Kosten die bijvoorbeeld niet via het exploitatieplan
mogen worden verhaald zijn de kosten van algemene gemeente-
regels van staatssteun overtreedt. Zie artikel 87 van het Europees Verdrag en de Mededeling
van de Europese Commissie van 10 juli 1997 betreffende staatssteunelementen
bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Pb EG, C 209/3-5).
3 Voor een uitgebreid overzicht van de bedoelde kostensoorten, zie VROM, VNG en
VVG, Handreiking Grondexploitatiewet, Den Haag: Sdu Uitgevers 2008, p. 106-122.
4 VNG en NEPROM (2000) ‘Kosten van grondexploitatie: uitgangspunten voor een
nieuwe wettelijke regeling van het grondkostenverhaal, met bijbehorende lijst van
kostensoorten’.
Sdu Uitgevers 111