Nr 2, 2011 - Fastighetstidningen

Fall från Hyresnämnden
Runt om i landet avgörs dagligen mängder av fall i Hyresnämnden.
Här ett ärende med en hyresvärd som döms att återbetala över
13 000 kronor plus 5 000 i skadestånd efter att ha höjt hyran för
en lägenhet utan förhandling.
TExT: KArin ruTSTrÖm ILLUSTRATION: DenniS eriKSSOn
dyR läXa att Höja HyRan
utan FöRHandling
n Redan tre år innan domen
hamnar fastighetsägaren i en tvist
med en hyresgäst om hyran för
samma lägenhet. Hyresnämnden
bestämmer då att hyran ska vara
6 030 kronor per månad. Den
beslutar också att en förhandlingsordning
för lägenheten ska gälla.
Efter lite mindre än ett år flyttar
en ny hyresgäst in i lägenheten.
Hyresvärden höjer då hyran med
14 procent utan att det sker någon
hyresförhandling. Två är senare
möts parterna i Hyresnämnden.
Den nye hyresgästen anser att han
fått betala för hög hyra. Hyresgästföreningen
kräver samtidigt
skadestånd för brott mot förhandlingsordningen.
Fastighetsägaren menar att
förhandlingsordningen skrevs
innan hyresgästen flyttade in och
att den inte är undertecknad av
parterna och därför inte gäller.
När det gäller hyreshöjningen
säger Fastighetsägaren att bolaget
haft för avsikt att påkalla
förhandling men när Hyresgästföreningen
inte kontaktat bolaget
har ingen förhandling skett.
Hyresgästföreningen hävdar att
de sökt hyresvärden per telefon
flera gånger. Samtidigt säger de
att det är hyresvärdens skyldig-
het att begära en förhandling om
denne vill höja hyran eftersom
det finns en förhandlingsordning.
Hyresnämnden ger hyresgästen
rätt och skriver senare i
sin dom att hyreshöjningen är
ogiltig enligt 23 § i hyresförhandlingslagen.
kommentaR
FastigHetsägaRna
Fallet illustrerar den så kallade
primära förhandlingsskyldigheten
som gäller när det finns
en förhandlingsordning.
Hyresvärden är skyldig att på
eget initiativ förhandla med
hyresgästföreningen i fråga
om höjning av hyran för en
lägenhet och bestämmande av
hyran för en ny hyresgäst, om
den begärda hyran överstiger
den tidigare hyresgästens hyra.
Om en hyresvärd vill förhandla
direkt med en hyresgäst måste
lägenheten först undantas från
förhandlingsordningen. Detta
kan hyresvärd och hyresgäst
komma överens om, men en sådan
överenskommelse är giltig först
när hyresförhållandet har varat
tre månader i följd. I detta fall har
lägenheten inte varit undantagen
från förhandlingsordningen
Känn vattenkraften
Norrlands älvar har forsat i 9 000 år. Vi har
utvunnit energi de senaste 100 åren.
Ett hållbart energival med andra ord.
och hyresvärden har således
brutit mot den primära
förhandlingsskyldigheten när
hyresvärden, utan att förhandla
med hyresgästföreningen,
i hyresavtalet med den nye
hyresgästen skrev in den högre
hyran.
I detta läge har Hyresgästföreningen
rätt till ett så
kallat ideellt skadestånd
för den kränkning av
föreningen som brottet mot
förhandlingsskyldigheten innebär.
En följd av detta är också att
hyresavtalet i den del som avser
den högre hyran är ogiltig. Detta
innebär i sin tur att hyresvärden
är skyldig att betala tillbaka det
denne har uppburit för mycket plus
ränta. Det kan alltså bli kostsamt
för den hyresvärd som inte följer
regelsystemet.
chefsjurist rune Thomsson
så HäR ståR det i HyReslagen:
Om en lägenhet enligt 23 § omfattas av förhandlingsordning, är en
hyreshöjning ogiltigt, om hyran höjs utan att en förhandling sker
enligt förhandlingsordningen. Hyresvärden måste då betala tillbaka
den felaktiga hyreshöjningen plus ränta enligt 6 § i ränte lagen
från dagen för beloppets mottagande.
Välj till ursprungsmärkt el till
din fastighet. Finns i två
varianter - vatten eller vind.
Läs mer på www.skekraft.se
46 Fastighetstidningen nr 2 mars 2011