Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen
1 Inledning
1.1 Bakgrund
Fastighetsvärdering och olika former av fastighetsanalyser har alltid varit viktiga
områden inom fastighetsbranschen. Dessa är metoder som används så gott som
dagligen av flera olika aktörer. Som de flesta känner till så värderar mäklare alla sina
objekt innan de marknadsförs till försäljning. Fastighetsbolag gör olika former av
marknadsanalyser för att bedöma var det är mest lönsamt att bygga. Bankerna
värderar fastigheterna innan de kan bedöma hur stor säkerhet de har vid deras
kreditgivning. Dessutom finns det kommuner som är intresserade av att veta vad som
skulle hända med fastighetspriserna om de planlägger ett nytt område eller ny
infrastruktur i en stad. Dessa är bara några av alla de aktörer som ständigt försöker
värdera fastigheter och prognostisera fastighetspriser.
Idag är prognostisering av fastighetsvärden och bostadspriser kanske mer aktuellt än
någonsin. Det var inte länge sedan det utbröt en stor finanskris över stora delar av
världen, där sjunkande fastighetsvärden spelade en viktig roll. Flera banker fick se
enorma kreditförluster och var nära konkurs. Effekterna av krisen finns fortfarande
kvar på flera håll och det råder en stor oro både på finans- och fastighetsmarknaden.
Till exempel är många oroliga för att det råder en bostadsbubbla i Sverige.
Vad är det då som gör just fastigheter så speciella? Det är flera saker som bidrar. Jag
har redan nämnt ett par. Det är många aktörer som är beroende av fastigheter och
deras värde, inte minst bankerna. Alla måste ha någonstans att bo och dessutom
lägger vi en stor del av vår inkomst på boende. Boende är den enskilt största utgiften
svenskar har under sitt liv. Dessutom är det många bostadsköpare som lånar för att ha
råd med sitt boende. En annan viktig sak som måste beaktas vad gäller fastigheter är
läget. Fastigheter är fast egendom. De går inte att flytta. Detta gör att läget spelar en
otroligt viktig roll för fastighetsvärdet och bostadspriserna. Många har nog hört
uttrycket ”läget, läget, läget”, som syftar till vilka faktorer som bestämmer värdet på
en fastighet.
1.2 Problem
Svårigheten med fastighetsvärdering och prognostisering av fastighetspriser ledder till
en del problem. Jag har redan varit inne på att det till och från råder en oro för en
bostadsbubbla på den svenska fastighetsmarknaden. Detta förklaras delvis av
svårigheten att göra tillförlitliga analyser, prognoser och värderingar. Många menar
att de höga bostadspriserna i storstäderna inte är hållbara. I februari 2010 tillsatta
Sveriges Riksbank en utredning för att kartlägga riskerna på den svenska
bostadsmarknaden. Flera andra aktörer har också gjort utredningar om den svenska
fastighetsmarknaden. Syftet och metoderna i utredningarna har varit olika, men
gemensamt är att utgångspunkten har legat i den oro som finns på marknaden. Ingen
vet vad som kommer hända med fastighetspriserna.
13