Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen
Den monocentriska stadsmodellen visar hur bostadspriserna bör förändras i olika
delar av en stad beroende på om faktorer, så som antal invånare, stadens area eller
transportkostnader, förändras. Jag har ej kunnat visa i detta arbete att dessa principer
går att applicera på testområdena. Även om ett område uppfyller villkoren för en
monocentrisk stad blir det svårt att använda principerna, eftersom det ofta finns flera
andra faktorer som parallellt påverkar priserna. Detta gör det svårt att se vad som
kommer hända med bostadspriserna och vad som har påverkat dem. Under de år som
jag har analyserat prisförändringarna har det både varit befolkningsökning,
areaökning och inkomstökning, vilket gör att det inte går att säga med hjälp av
modellen vad som borde ske med bostadspriserna. Samtidigt har det rått en oro på den
svenska bostadsmarknaden som grundas i den finansiella kris som pågått under de år
som prisförändringarna studerats. Noterbart är dock att priserna har i samtliga
områden stigit i närheten av CBD för alla år utom 2010-2011. Vad som skett i
utkanten av städerna skiljer sig åt mellan Malmö och Lund och från år till år. Den
tydligaste effekten som går att urskilja på samtliga studerade områden är att
hyresgradienten, alltså priset för avstånd, generellt sätt har ökat samtliga år. Detta
beror förmodligen på att inkomsterna har stigit. Då inkomsterna ökar stiger
förmodligen alternativkostnaden för tiden att transporterna sig. Eftersom invånarna
värdesätter tiden mer, ökar transportkostnaderna och därmed hyresgradienten.
Av analysen framgår att priset för avstånd är betydligt högre i Lund jämfört med
Malmö. I Lund sjunker bostadspriset med 332 kr per meter från CBD som bostaden är
belägen. Motsvarande siffra för Malmö är endast 171 kr per meter. Detta talar mot
den monocentriska stadsmodellen. Enligt denna borde priserna i Malmö vara högre
eftersom Malmös area är större än Lunds. Detta tyder på att det finns andra
lägesfaktorer i Lund som inte Malmö har eller att det finns ett underskott av bostäder i
Lund som driver upp priserna.
Under de studerade åren som bostadspriserna hänförs från har många utomstående
faktorer påverkat dessa och de faktorer som hypoteserna tar upp har därför inte
kunnat isoleras. Det har därför inte varit möjligt att se vilka effekter på priserna som
bör ha uppstått. De uppsatta hypoteserna har varken kunnat bekräftas eller förkastas.
Det är dock troligt att principerna från den monocentriska modellen stämmer på
svenska städer och regioner. Trots detta är det svårt att använda dem i praktiken
eftersom det är flera faktorer som påverkar priserna samtidigt. De tre undersökta
områdena är förmodligen inte monocentriska. Det finns troligtvis flera centrum och
dessutom påverkas städerna av varandra. Trots detta har avståndet till en enda plats i
ett område en stor betydelse för bostadspriserna. Vid ett mindre område som är mer
homogent tycks detta ha en större inverkan.
Den monocentriska modellen har prövats på Malmö, Lund och Stor-Malmö, men
samma resultat bör gälla för de flesta städer och regioner i Sverige. I vilken
utsträckning modellen går att använda beror på hur monocentriskt området är.
80