Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen
7 Diskussion och slutsats
I följande avsnitt diskuteras resultaten från analyserna och möjlig tillämpning av
dessa. Dessutom presenteras slutsatsen av detta arbete.
Många människor, inklusive mig själv, skulle nog säga att svenska städer är långt
ifrån monocentriska. Detta arbete ändrar nog inte på den uppfattningen, men däremot
har arbetet tillfört ny fakta om hur den monocentriska modellen kan användas i
Sverige. Många forskare menar att amerikanska städer med åren blivit allt mer
polycentriska och den monocentriska stadsmodellen har förlorat sin implikation. I
Sverige har modellen aldrig använts i någon större utsträckning, vilket förmodligen
beror på att svenska städer under lång tid ansetts som polycentriska och att svenska
städer har stor påverkan på varandra. I stor utsträckning stämmer detta, men vissa
forskare menar att den monocentriska modellen utgör en grund i städernas funktion
och att den är viktig för att förstå hur städerna fungerar. Resultatet av detta arbete
visar att den monocentriska modellen faktiskt går att använda, även om många
principer är svåra att applicera.
De hedoniska prissättningsmodeller som jag har konstruerat visar att avståndet till en
enda punkt i en stad har stor betydelse för bostadspriserna. Det är givet att det finns
flera lägesfaktorer som påverkar priset och för att göra en bra värderingsmodell måste
hänsyn tas till dessa. Det normala förfarandet vid värdering idag är trots detta att dela
in städer i så små och homogena områden som möjligt. På så vis är det enkelt att
jämföra vilka priser som betalats för liknande bostäder. Resultaten som jag har fått
fram visar också detta, att förklaringsgraden på de hedoniska modellerna blir bättre då
områdena de appliceras på är mindre till ytan och mer homogena. Lund är den stad
där störst del av bostadspriserna kan förklaras av endast en lägesfaktor, avstånd till
CBD. När samma förklarande variabler används på regionen Stor-Malmö fås en
mycket sämre förklaringsgrad. Detta beror förmodligen på att de lägesfaktorer som
utelämnas får en större betydelse när delområdena inom regionen skiljer sig åt. Hur
väl priserna kan förklaras av avståndet till CBD beror också på hur stor del av
invånarna i området som har samma plats som CBD, alltså om området är
monocentriskt eller ej. I sSor-Malmö sker den största delen av den dagliga pendlingen
till Malmö, samtidigt är det en relativt stor del av invånarna som pendlar till Lund. Då
detta beaktas i den hedoniska modellen, genom att avståndet sätts till närmaste CBD,
fås en betydligt bättre förklaringsgrad. Detta tyder på att betalningsviljan på en bostad
till stor del består av avståndet till det närmast belägna CBD.
Hur mycket en bostadsköpare är villig att betala för egenskapen närhet till CBD beror
på hur mycket denna värdesätter tiden. Detta samband uppenbaras tydligt då tiden
används som avståndsmått istället för sträckan i prissättningsmodellen för Stor-
Malmö. Inom en stad är tiden ofta proportionerligt med sträckan varför detta ger en
bra förklaringsgrad. Detta betyder att priserna till stor del beror på hur mycket
människor värdesätter sin tid. De som värdesätter tiden mest bosätter sig förmodligen
närmast CBD. Hur inkomsterna förändras påverkar därför bostadspriserna i stor
utsträckning.
79