Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen
kvot inom intervallet ±1,96 kan nollhypotesen, alltså inget samband, förkastas på 95
% nivå. P-värdet visar vilken signifikansnivå en variabel har. Ett P-värde på 0.05
innebär motsvarande att nollhypotesen kan förkastas på 95 % nivå.
Modellen förklarar inte all variation mellan de olika observationerna. Därför används
termen R 2 (R-kvadrant) som ett mått på förklaringsgraden. R 2 för en beroende
variabel mäter hur stor del av den totala variationen, för denna, som förklaras av det
linjära sambandet mellan variablerna (Körner & Wahlgren, 2000, s. 332). Som
förklaringsgrad används den justerade R 2 .
6.3.1 Lägesvariabel
Läget är en viktig faktor för prisbildningen på bostadsrätter. Detta har både
framkommit av tidigare studier och är allmänt känt. Det normala förfarandet vid
analyser av fastighets- och bostadspriser är att använda någon form av värdeområde
som lägesvariabel. Genom att observera priser på marknaden är det möjligt att göra
områdesindelningar där vart och ett av områdena uppvisar ett pris som är signifikant
skilt från de övriga områdena. Det finns färdiguppdelade områden som är allmänt
vedertagna i form av värdeområden som skatteverket satt upp till
fastighetstaxeringen. Skatteverket har värdeområde för olika typer av fastigheter,
bland annat för hyreshus och småhus. Problemet med denna form av lägesvariabel är
att det inte går att urskilja vilken eller vilka prispåverkande lägesfaktorer som
påverkar priset. Det kan vara att området har ett dåligt rykte med till exempel stölder
och andra brott i stor utsträckning. Det kan vara att området ligger nära ett
rekreationsområde eller att bostäderna generellt sätt har bättre eller sämre standard än
bostäder i andra områden. Kanske viktigast av allt, kan områdets avstånd till centrum
påverka priset för bostäderna i området.
I mitt arbete är det väsentligt att ta reda på priset för avstånd. En lägesvariabel för
avståndet till centrum kommer därför att användas. Hur denna definieras framgår
ovan under avsnitt 6.2 Avståndsmätning. Den svåra frågan är huruvida en ytterligare
avståndsvariabel ska användas för att kunna fånga upp andra lägesfaktorer. I de fall
ett attraktivt läge är beläget längre bort från CBD än ett mindre attraktivt läge
kommer det behövas en binär lägesvariabel för att modellen ska ta hänsyn till detta
och då skulle avståndsvariabeln bli mer signifikant. Utan en lägesvariabel skulle
förklaringsgraden försämras och avståndsvariabelen skulle inte upptäcka värdet.
Det finns däremot en stor nackdel med att använda en ytterligare lägesvariabel som
komplement till avståndsvariabeln. Generellt sett så ligger de attraktiva lägena närmre
CBD och de mindre attraktiva lägena längre från CBD, vid utkanten av staden. En
kompletterande lägesvariabel skulle då delvis förklara samma sak som
avståndsvariabelen och det skulle därför bli en slags konkurrens om
förklaringskraften. I så fall skulle det inte gå att utläsa hur stor del av priserna som
beror på avståndet till CBD.
Eftersom analyserna grundas på försäljningar av bostadsrätter finns det ingen färdig
områdes- eller lägesindelning, vilka skulle behövas vid användning av en ytterligare
56