Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska HÃ¶gskola

More documents

Recommendations

Info

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007, s. 67) O´Sullivan (2007, s. 114) beskriver fenomenet ovan som det första axiomet inom urban ekonomi. En förflyttning mot eller ifrån CBD, eller anställningsområdet som han kallar det, ger följande samband: Förändringen i bostadspris ( ) gånger konsumtionen av bostad ( ) och distansförflyttningen ( ) gånger transportkostnaden ( är tillsammans lika med noll. (O´Sullivan, 2007, s. 114) I figur 1 ovan och figurerna i nästa avsnitt utgår modellen ifrån att hyresgradienten är linjär. Förändringen av lägeshyran är alltså lika stor i hela staden. Så är inte alltid fallet. O´Sullivan (2007, s. 114ff) nämner två effekter som gör att prisökningen stiger närmare CBD. De två effekterna är konsumptionssubstitution och faktorsubstitution. Den linjära kurvan som illusteras i figur 1 ovan innebär att alla i staden bor i en lika stor bostad oavsett vad priset är. I verkligheten konsumerar invånarna mindre av bostad när priserna stiger, även om de kompenseras av minskade transportkostnader. Detta beror på att alternativkostnaden för bostad stiger och därför kommer andra varor konsumeras mer istället. Detta kallas konsumtionssubstitution. Faktorsubstitution innebär att höga markpriser i de centrala delarna av staden leder till att byggbolagen bygger högre byggnader på mindre tomter. Kostnadsbesparingarna leder till priskurvan blir än mer konvex. De två effekterna leder också till att bostadsdensiteten ökar närmre CBD. (O´Sullivan, 2007, s. 114ff) 3.3 Effekter från den monocentriska stadsmodellen Den monocentriska stadsmodellen kan tillämpas på olika sätt för att förstå städers strukturella utseende. Geltner et al. (2007,s. 68) menar att modellen bland annat förklarar varför vi ser olika densitet av boende i olika länder beroende på inkomst och kulturella preferenser. Modellen förklarar även hur bostadspriser påverkas av ekonomiska eller sociala förändringar i staden, vilket kan ge upphov till viktiga effekter på fastighetsmarknaden. Nedanstående avsnitt behandlar tre olika variabler som påverkar bostadspriserna, nämligen befolkning, inkomst och transportkostnad. Resonemanget bygger på det av Geltner et al. (2007). Hypotesprövningen grundar sig på de principer som tas upp nedan. 3.3.1 Befolkningsförändring med konstant densitet Om befolkningen i den monocentriska staden ökar kan staden utvecklas på två olika sätt. De nya bostäderna kan byggas vid utkanten av staden så att densiteten blir oförändrad, alltså befolkning per yta. Bostäderna skulle också kunna byggas inne i staden så att arean är konstant och densiteten ökar. Effekten av det första alternativet blir att arean ökar. Vid antagandet om att transportkostnaden per sträcka är samma som tidigare så kommer bostadspriserna i staden öka lika mycket, i absoluta tal, i hela 24
Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen staden. Detta illustreras i Figur 2 nedan. (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007, s. 68f) Pris L L K K U J CBD J U Figur 2 Effekten av befolkningsökning med konstant transportkostnad och bostadsdensitet (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007, s. 69). All prisökning hänförs till lägeshyran, precis som diskuterats tidigare. Bostadspriserna vid den nya utkanten består av samma nivå på jordbrukshyran och konstruktionskostnadshyran som tidigare. Hyresgradienten är samma som tidigare, vilket leder till att bostadspriset ökar lika mycket i hela staden i absoluta tal. Den procentuella ökningen blir högre i den gamla urbana gränsen eftersom ursprungsnivån var lägre. Detta resonemang bygger på samma jämnviktsresonemang som tidigare. Analysen kan sammanfattas i en viktig princip: Princip 1: “Other things being equal, larger cities will have higher average location rents.” (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007, s. 69) Principen förklarar varför bostadspriserna i storstäder är större än i små städer. Med storlek menas stadens area. Det som orsakar de högre priserna är inte arean i sig utan avståndet från den urbana gränsen till CBD. Detta betyder att alla städer borde vara formade som en cirkel för att avståndet till CBD ska bli så kort som möjligt. Det är därför intressant att studera städers verkliga former som inte alltid är cirkulära. Formerna kan bero på naturliga avgränsningar i form av kuster eller berg, vilka leder till ökade avstånd till CBD och därmed genomsnittliga högre bostadspriser. (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007, s. 68f) I Sverige har vi dessutom ett kommunalt planmonopol, vilket betyder att städerna snarare formas av politiker än av den fria marknaden. 25
Page 1 and 2: Bostadspriserna och läget - tillä
Page 23: Bostadspriserna och läget - tillä
Page 65 and 66: Pris Pris Bostadspriserna och läge
Page 67 and 68: Pris Bostadspriserna och läget - t
Page 75 and 76:
Bostadspriserna och läget - tillä
Page 77 and 78:
Page 79 and 80:
Page 81 and 82:
Page 83 and 84:
Page 85 and 86:
Page 87 and 88:
Page 89 and 90:
show all

Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska HÃ¶gskola

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?