Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen
Sammanfattning
Att göra bra prognoser och analyser av fastighetsvärden och bostadspriser är ständigt
aktuella problem för flera olika aktörer. Ofta talas det om övervärderingar av
bostadspriser eller bostadsbubblor i svenska städer. Svårigheten med värdering av
bostäder, jämfört med andra varor, beror på deras unika läge. Ingen bostad är en
annan lik och det finns därför inget säkert marknadsvärde. Frågan är; vad kan förklara
de höga bostadspriserna i städerna?
Detta arbete har sin utgångspunkt i teorin kallad den klassiska monocentriska
stadsmodellen. Det är en teori som bygger på stadens grundläggande funktioner.
Teorin går ut på att staden har ett centrum dit alla invånare dagligen måste
transportera sig för att arbeta så att de kan betala för sitt boende och andra
konsumtionsbehov. I utkanten av staden består bostadsprisena av markens värde med
föregående markanvändning, alltså jordbruk eller skogsbruk, samt
konstruktionskostnaden av bostaden. De som bor i utkanten måste dessutom betala
för att transportera sig in till centrum, inte bara den faktiska kostnaden utan även
alternativkostnaden för tiden det tar. Invånarna som bosätter sig i centrum kommer då
vara beredda att betala mer för bostäderna, eftersom de slipper denna
transportkostnad. Priserna i staden innehåller alltså ett lägespris som ökar ju närmre
centrum bostaden är belägen.
Arbetets syfte är att undersöka om den monocentriska stadsmodellen går att tillämpa
på svenska städer och regioner. Syftet är också att undersöka hur prisstrukturen ser ut
i svenska städer, hur bostadspriserna förhåller sig mot avståndet till centrum i staden.
Områden i Sverige har valts ut för att utföra undersökningarna och tillämpa modellen.
Områdena är Stor-Malmö beståendes av 11 kommuner samt städerna Malmö och
Lund.
För att uppnå syftet genomförs en litteraturstudie, där bland annat teorin om den
monocentriska stadsmodellen studeras samt olika teorier om värdering och
prissättning av bostäder. Utifrån teorierna sätts hypoteser upp som ska stämma för att
modellen ska gå att tillämpa. Analysen sker med utgångspunkt från dessa hypoteser.
För att utföra prövningarna används hedonisk prissättningsteori. Regressionsanalyser
utförs på datamaterial beståendes av uppgifter från ca 70 % av
bostadsrättsförsäljningarna inom de tre områdena, från år 2008 till oktober 2011.
Resultatet visar att det är svårt att tillämpa den monocentriska stadsmodellen på
områdena. Det är många faktorer som har påverkat bostadspriserna under de
studerade åren och det går därför varken att bekräfta eller förkasta hypoteserna. Inom
områdena finns det flera platser som påverkar priserna och områdena är därför inte
helt monocentriska. Trots detta visar resultatet att det finns ett starkt samband mellan
bostadspriserna inom områdena och ett definierat centrum inom respektive område.
Avståndet till centrum förklarar en stor del av bostadspriserna. Resultatet bör gå att
applicera på andra områden i Sverige.
7