Examensarbete - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Bostadspriserna och läget – tillämpning av den monocentriska stadsmodellen
6 Analys
I följande avsnitt redogörs för analysen och hypotesprövningarna. De första avsnitten
tar upp de definitioner och antaganden som behövs för att kunna utföra nödvändiga
regressionsanalyser. Först följer ett avsnitt om hur centrum definieras för de olika
områdena och hur avståndsmätningen sker. Sedan följer ett avsnitt om vilken form
den hedoniska prissättningsmodellen har. I de sista avsnitten redovisas
regressionsanalyserna och slutsatserna av dessa.
Analyserna sker på tre olika områden och på olika sätt, beroende på vilken hypotes
som prövas. De två största städerna i Stor-Malmö undersöks, nämligen Malmö och
Lund. Detta görs för att få ett bättre underlag till resultatet och kunna jämföra
analyserna på två städer av olika karaktär. Dessutom undersöks hela Stor-Malmö.
Den monocentriska stadsmodellen bygger egentligen på enskilda städer och förklarar
faktorer inom dessa. Varför modellen prövas på en hel region grundar sig på teorin
om att regionen fungerar som en stad. I regionen finns en stad som utgör CBD för
regionen och i de mindre orterna bor invånarna för att sedan transportera sig till CBD
för att arbeta.
I detta kapitel menas med Malmö och Lund tätorterna och inte kommunerna, om
inget annat anges.
6.1 Val av CBD
Tre olika centrumpunkter måste definieras som CBD. Ett för Lund, ett för Malmö och
en centrumpunkt för Stor-Malmö. Som framgår ovan under avsnitt 5.1.1 Malmö, har
Malmö en stadsdel som heter centrum och inom denna får det anses givet att CBD är
beläget. Däremot kan flera platser inom stadsdelen utgöra CBD. Troligen är det
Centralstationen, Gustav Adolfs Torg eller Stortorget. Samtliga dessa tre är belägna
inom skatteverkets riktvärdesområde med den högsta hyran i Malmö (Skatteverket,
2012). Vid dessa platser borde den ekonomiska aktiviteten vara högst och den högsta
koncentrationen av byggnader borde finnas här. Någon djupare utredning om var
CBD är beläget ryms inte inom ramen för detta arbete. Då dessa platser är varandra
nära belägna borde valet av CBD inte påverka resultatet nämnvärt. Med detta
resonemang väljs därför Stortorget som CBD för Malmö.
Lund har ett relativt tydligt klassiskt centrum i form av gamla staden, med Stortorget
som mittpunkt. Här finns de flesta butikerna och gågator. Många människor vistas
inom området och de flesta lundabor skulle påstå att det är stadens centrum. Det finns
dock andra möjliga platser som kan utgöra CBD. Som nämnts ovan, under avsnitt
5.1.2 Lund, finns det ett område i norra Lund bestående av företagsparken Ideon och
universitet dit många människor transporterar sig varje dag för att arbeta eller studera.
Detta område skulle också kunna utgöra CBD. Den högsta koncentrationen av
bostäder och de högsta priserna finns dock i centrum vilket talar för att CBD är
beläget här. Stortorget är dessutom beläget inom det riktvärdesområde som enligt
51