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52 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
Risikomanagement
Grundsatz Dem Risikomanagement wird in der Intershop ein hoher Stellenwert
beigemessen und regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Verwaltungsratssitzungen
thematisiert. Die folgenden Risiken können
grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den
Wert der Gesellschaft haben.
Marktrisiko Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage
nach Mietflächen und somit das Niveau der Mietpreise wie auch den
Abbau der Leerstände. Da die regionalen und branchenspezifischen
Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines
sowohl geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten
Immobilienportfolios diesem Risiko zu begegnen. Die in der Bewertung
berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neubewertung
vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken
verifiziert. Der Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird
vom Schätzer unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung
individuell je Liegenschaft festgelegt.
Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden
Mietmarktpreise aller Liegenschaften per Stichtag um 5 % hätte
eine Aufwertung des Rendite- und Entwicklungsliegenschaftsportfolios
um CHF 36 Mio. respektive 3.1 % (Vorjahr: CHF 50 Mio. resp. 4.2 %)
beziehungsweise eine Abwertung um CHF 36 Mio. respektive 3.1 % (CHF
50 Mio. resp. –4.2 %) zur Folge.
Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen
auf mindestens 20 Objekte verteilt sein und der Verkehrswert eines
Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte nicht überschreiten.
Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels-
und Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen
ist bei der Büronutzung auf zwei Drittel und bei den anderen
beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop investiert
ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem
Mietpreisniveau, welche in der Regel weniger stark auf Veränderungen
in der wirtschaftlichen Entwicklung reagieren.
Kreditrisiko Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst
wird die Solvenz der Mieter, was zu Mietzinsausfällen führen kann.
Inter shop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem sehr grossen
Mieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über
eine überdurchschnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner
durch ein aktives Debitorenmanagement Rechnung getragen. Mietzinse,
die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertbe-