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90 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
Der Vergleich von Diskontierungszinssätzen verschiedener Immobilienportfolios
ist in der Regel nicht pauschal, sondern nur einhergehend
mit einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen
möglich. Denn selbst bei der Anwendung der Discounted-Cash-Flow
Methode führen methodische Unterschiede der Bewertungsmodelle
(zum Beispiel Einphasen-Modell über x Jahre versus Zweiphasen-
Modell über in der Regel 10 Jahre + Exit Value) sowie unterschiedliche
Herleitung und Abbildung der Cashflows (zum Beispiel reale Cashflows
versus nominale Cashflows) zu signifikant unterschiedlichen
Diskontierungszinssätzen aber dennoch vergleichbaren Marktwerten.
Der Diskontierungszinssatz ist nicht zu vergleichen mit dem Kapitalisierungszinssatz
einer statischen Ertragswertbewertung und ist im
Weiteren für eine unabhängige Marktwertberechnung auf Liegenschaftsebene
auch nicht vergleichbar mit den Weighted Average Cost
of Capital (WACC), welche unternehmensspezifische Kapitalkosten
widerspiegeln und von Unternehmen zu Unternehmen stark differieren
können.
Indexierung Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der
wesentlichen Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und
muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden.
Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den
Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge
für Wohnräume an Veränderungen des von der Nationalbank
quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich
jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend
auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen
(SNB, KOF, BAK, SECO, OECD) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen
werden von KPMG AG, Real Estate folgende Annahmen für
die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen:
Jahr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Exit
LIK-Entwicklung 0.0% 0.4% 0.1% 1.1% 1.2% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.0%
Die dargestellten Wachstumsraten stellen die den Bewertungen zu
Grunde liegenden Mietsteigerungen im angegebenen Jahr aufgrund
der Veränderungen von LIK und/oder Referenzzinssatz des Vorjahres
dar. Dabei werden für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten
prozentualen Ansätze berücksichtigt. Die abgebildeten Wachstumsraten
wurden auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger
Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet. Die verwendeten
Indexierungsannahmen der Mieteinnahmen widerspiegeln aber
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen.