Download PDF - Intershop Holding AG

Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
richtigt, ausser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachver-
haltes als nicht gefährdet betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel
an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen gegenüber Mietern,
die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden
unverzüglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen
ausschliesslich bei erstklassigen Unternehmen (in der Regel mindestens
A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kreditrisiko
entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.
Zins- und Refinanzierungsrisiko Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik
sollen die Immobilien zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden.
Entsprechend besteht eine Abhängigkeit von der Entwicklung der
Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester
Bestandteil der Strategie der Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil
des Fremdkapitals mit fester Zinsbindung aufgenommen, um allfällige
Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauflösungen zu verhindern.
In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zinsbindung
zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation
(z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann die durchschnittliche Zinsbindung
auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt
Intershop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung
der Hypotheken mit kurzfristiger Zinsbindungen können auch Zinsabsicherungsgeschäfte
eingesetzt werden.
Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung
des Zinsniveaus um einen halben Prozentpunkt (50 Basispunkte) die
jährlichen Zinskosten der Kredite ohne feste Zinsbindungen um CHF
0.08 Mio. (Vorjahr: CHF 0.13 Mio.) erhöhen respektive um CHF 0.09 Mio.
(CHF 0.14 Mio.) reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das
Eigenkapital beliefe sich bei höheren Zinsen (50 Basispunkte) auf
CHF 4.8 Mio. (CHF 4.0 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF –5.0
Mio. (CHF –4.3 Mio.).
Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert
(Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungsund
Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz
für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste
Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit
von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei steigender
Infla tion der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen,
über eine längere Zeit wieder angleichen. Eine
Reduktion des durchschnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um
0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Renditeliegenschaften um
CHF 22 Mio. respektive 1.9 % (Vorjahr: CHF 21 Mio. resp. 1.8 %) erhöhen
respektive bei entsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 21
Mio. respektive –1.8 % (CHF 20 Mio. resp. –1.8 %) reduzieren.
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