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<strong>Intershop</strong>-Gruppe<br />
Konzernrechnung 2011<br />
Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss<br />
Mieterspiegel der <strong>Intershop</strong>-Gruppe per 31. Dezember 2011.<br />
Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen<br />
Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich<br />
vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der<br />
Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-) Mietverträgen<br />
durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten<br />
Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden<br />
spätestens im Exit-Jahr nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird<br />
davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus den Mietverträgen<br />
von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden. Die für den Fall<br />
einer Verletzung von Vereinbarungen in den Verträgen aufgeführten<br />
Massnahmen, wie z.B. vorzeitige Beendigung der Vertragsverhältnisse,<br />
finden keine Anwendung.<br />
Leerstand Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen<br />
für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt.<br />
Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-, Lager-, Gewerbe-<br />
und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer<br />
Leerstand in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach<br />
Vertragsablauf) angesetzt. Bei Wohnliegenschaften werden in der Regel<br />
ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese fallen jedoch<br />
üblicherweise geringer als bei Gewerbeliegenschaften aus.<br />
Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Liegenschaftssteuern,<br />
den Versicherungsgebühren, den Betriebs-, Verwaltungs- sowie<br />
weiteren Kosten zusammen, welche dem Mieter nicht als Nebenkosten<br />
weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung<br />
der Zukunftserwartungen werden – falls vorhanden – die<br />
Vergangenheitswerte aus den Liegenschaftsabrechnungen beigezogen.<br />
Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmark-<br />
Daten auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des DCF-<br />
Betrachtungszeitraumes unter Berücksichtigung der vertraglichen<br />
Vereinbarungen sowie den Zustand der Liegenschaft angepasst.<br />
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