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Diskontierungszinssatz Der für die Wertermittlung angewandte Zinssatz orientiert sich an der
Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer
10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag
(Allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag berücksichtigt
das Markt- sowie das Kreditrisiko und die damit verbundene höhere
Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage.
Schematische Darstellung des Risikoprämien-Prinzips
Risikoprämien
Basis
Darstellung: KPMG AG Real Estate
Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
+ Zuschlag für objektspezifisches Liegenschaftsrisiko
+ Zuschlag für allgemeines Liegenschaftsrisiko
Zinssatz für risikofreie Anlage
Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung
unterscheidet bei der Wertableitung zwischen nominalen und realen
Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrachtungszeitraum der ersten
zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein
dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der «Exit Value»
wird durch den Barwert über die Restlebensdauer im Exit-Jahr (in der
Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei zur Anwendung kommende Diskontierungszinssatz
impliziert reale respektive inflationsbereinigte
Zahlungsströme und wird üblicherweise tiefer als der Diskontierungszinssatz
der Detailbetrachtungsperiode gewählt.
Die Diskontsätze werden ausserdem nach Makro- und Mikrolage sowie
dem Immobiliensegment (Nutzung) variiert. Im objektspezifischen Liegenschaftsrisiko
werden die Gebäude- und Nutzungsattraktivität, die
Makro- und Mikrolage sowie objektspezifische Charakteristika der zu
bewertenden Immobilie berücksichtigt. In diesem Zuschlag finden die
geografische Lage der Liegenschaft und die Art der Nutzung ihren
Niederschlag. Innerhalb der Nutzung wird zusätzlich noch eine individuelle
Einschätzung in Bezug auf die Qualität der Nutzung vorgenommen.
Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 als auch des Exit
Values erfolgt jeweils per Mitte Jahr («mittelschüssig»). Die nominalen
Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die
bewerteten Liegenschaften der Intershop-Gruppe per 31. Dezember
2011 zwischen 4.9% und 7.2%. Der durchschnittliche kapitalgewichtete
Diskontierungssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.33% und
für die Entwicklungsliegenschaften 5.45%.
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