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92 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
Gebäudekosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten
eine grosse Bedeutung zu. Die während des DCF-Betrachtungszeitraumes
berücksichtigten Investitionen basieren auf den
10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden
von KPMG AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen
berücksichtigt.
Die zur Ermittlung des Exit Value langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen
(«Capex») werden objektspezifisch unter der
Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft
bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte
Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer
zyklisch erneuert werden müssen. Dieser Betrag wird im Exitjahr in
einen (Instandsetzungs-) Fonds umgerechnet, welcher den Cashflow im
Exitjahr entsprechend vermindert. In diesen Kosten werden dabei ausschliesslich
die vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung
eingerechnet, welche das der Bewertung zu Grunde liegende
Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
Analyse der Wertveränderung
Im Bewertungszeitraum wurden keine Liegenschaften erworben, jedoch
vier Liegenschaften (Zürich, Schaffhauserstrasse 468, La-Chaux-de-
Fonds, Avenue Léopold Robert 50, Interlaken, Höheweg 1, Basel,
Steinenberg 1) sowie eine Stockwerkeinheit der Liegenschaft Genf,
Rue de Lyon 83 (Ladenlokal) und ein Einstellhallenparkplatz in
Widnau, Bahnhofstrasse 24 verkauft.
Im Weiteren wurden zwei Umklassierungen vorgenommen. Die bisherige
Renditeliegenschaft «Lausanne, Chemin de Renens 52» und die Entwicklungsliegenschaft
«Zürich, Rüdigerstrasse 11» werden neu als
«Promotionsliegenschaften» klassiert und sind somit nicht mehr in
der bewertungsrelevanten Wertzusammenstellung für die Jahresendbewertung
2011 enthalten.