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88 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
Anhang:
Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Bewertungsmethode Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow
Methode («DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an
die Bestimmungen, Richtlinien und Standards von ISVC, RICS, TEGVA und
SVS, als auch unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsnormen IAS
40 sowie dem Kotierungsreglement SIX Swiss Exchange.
Die verwendete DCF-Methode ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt
das Ertragspotenzial des Objektes auf der Basis zukünftiger Einnahmen
und Ausgaben. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen
zukünftigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung
bzw. der Nutzung der Liegenschaft über einen angenommenen Betrachtungszeitraum.
Ausgehend von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen
werden die jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und
um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden
Zahlungsströme entsprechen somit den aktuellen sowie
prognostizierten Net Cash Flows nach Abzug aller nicht auf den
Mieter umlagefähigen Kosten. Am Ende des Betrachtungszeitraumes
wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit
Value») des Objektes in die Barwertermittlung mit einbezogen. Der Exit
Value wurde durch den Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft
im Exit-Jahr berechnet. Die jährlichen Zahlungsströme werden
auf den Bewertungsstichtag diskontiert.
Bei den bewerteten Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe
handelt es sich um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren,
mittelfristig aber mittels signifikanter, baulicher Eingriffe
transformiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Entsprechend
den Bestimmungen von IAS 40 werden die vorhandenen
Aus- und/oder Umnutzungspotenziale nicht berücksichtigt und die
Objekte einem Fortführungsszenario entsprechend mit der aktuell
bestehenden Nutzung bewertet.