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86 Intershop-Gruppe
Konzernrechnung 2011
Bericht des unabhängigen Liegenschaftschätzers
An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich
Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften
der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2011
1. Auftrag Zu Bilanzierungszwecken wurden die Immobilien der Intershop-Gruppe
von KPMG AG, Real Estate im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften
per 31. Dezember 2011 zu Marktwerten bewertet. Dabei handelte
es sich um insgesamt 56 Renditeliegenschaften und 5 Entwicklungsliegenschaften.
2. Bewertungsstandard KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien
und Ausführungsbestimmungen der Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die
Einschätzungen der Marktwerte zum 31. Dezember 2011 wider. Übereinstimmend
mit dem International Valuation Standards (IVS) und den
European Valuation Standards (EVS) wird der Marktwert in Anlehnung
an den Swiss Valuation Standard (SVS) wie folgt definiert:
«Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen
am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten
Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem
Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede
Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
Auftragsgemäss wurden die Bewertungen nach den International
Financial Reporting Standards IFRS durchgeführt. Das Fair Value Model
nach IAS 40 deckt sich dabei mit den erwähnten Bewertungsstandards
und entspricht auch den Vorgaben an die Bewertung aus dem Kotierungsreglement
der SIX Swiss Exchange.
3. Bewertungsmethode Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe
erfolgt anhand der Discounted-Cash-Flow Methode (DCF-Methode). Dabei
wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis der zukünftigen
Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden
Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten
Netto-Cashflows (vor Steuern und Fremdkapitalkosten) nach Abzug
aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Die jährlichen Zahlungsströme
werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu
verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung
langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen
Bundesobligation und einem Zuschlag für das allgemeine Liegenschaftsrisiko
(Illiquidität) einer Immobilie. Dieser Zuschlag berücksichtigt
die allgemeinen Marktrisiken und die damit verbundene
erschwerte Liquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation.
Weitere Zuschläge ergeben sich auf Grund der Makro- und
Mikrolage sowie der jeweiligen Nutzung.