Bayernfonds Australien 2 - Real IS

ist nach Einschätzung von Marktexperten mit einem
kurzfristigen Anstieg der Leerstandsraten zu rechnen,
wobei in einer mittel- bis langfristigen Betrachtung
von einer weiteren Stärkung des Büromarktes von
Canberra auszugehen sein wird. Dies bedeutet, dass
dieser Immobilienfonds zu einem günstigen Zeitpunkt
die vorgesehene Investition tätigen kann.
Fondsobjekt
Das Fondsobjekt befindet sich im südöstlichen
Stadtrand von Canberra, im Stadtteil Symonston, am
Kreuzungspunkt von Hindmarsh Drive und Jerrabomberra
Avenue. Erbaut wurde das Fondsobjekt im
Zeitraum von 1996 bis Ende 1997. Für das Fondsobjekt
wurden im Jahre 1998 fünf Architektur-, Bau- und
Umweltpreise verliehen. Die Immobilie befindet sich
auf einem 16,03 Hektar umfassenden Grundstück, das
im Wege eines erbbaurechtsähnlichen Vertrages (sog.
„Crown Lease“) bis zum Jahr 2099 an den Eigentümer
der Immobilie vom australischen Staat vermietet ist.
Im Australian Capital Territory (ACT), dem Standort
der Hauptstadt Australiens, Canberra, ist es grundsätzlich
nicht möglich, Eigentum an Grund und Boden
vom Staat zu erwerben; vielmehr ist es üblich, das
Land äußerst langfristig im Wege eines „Crown Lease“
vom Staat zur Nutzung überlassen zu bekommen. Für
die Überlassung des Landes muss lediglich eine unbedeutende
Miete (sog. „Peppercorn Rent“) bezahlt
werden. Die gesamte vermietbare Fläche der Immobilie
beträgt rd. 42.894 m², wobei sich diese Fläche auf
das Hauptgebäude (35.476 m²) sowie auf das Nebengebäude
(7.418 m²) aufteilt. Die Flächen werden als
Hauptverwaltung von Geoscience Australia (Büro- und
Besprechungsräume) genutzt, wobei weiterhin ein
großes Foyer (mit Ausstellungsflächen), eine Cafeteria
sowie Laboreinrichtungen und Lagerflächen vorhanden
sind. Das Grundstück bietet Parkmöglichkeiten
für 517 Fahrzeuge.
Der Haupteingang und die Besucherzufahrt befinden
sich im Norden des Hauptgebäudes und sind über die
Jerrabomberra Avenue erreichbar. Die Gebäude wurden
nach äußerst wirtschaftlichen und ökologischen
Gesichtspunkten konzipiert. Das Hauptgebäude
besteht aus einer konventionellen Stahlbetonkonstruktion,
die mit den verschiedensten Materialien verkleidet
wurde. An den Fassaden finden sich isolierte
Glasflächen, Metallpaneele und in Teilbereichen ober-
12
flächenfertige Sichtbetonelemente. Dem Gebäude
sind zu Reinigungszwecken und zur Unterstützung
des Sonnenschutzes an der Nordseite Stahlbalkone
vorgeschaltet. Zur Gewährleistung der Funktion der
Klimaanlage verfügt das Gebäude an den Fassaden
über Sonnenschutzanlagen. Das Dach ist eine flach
gewölbte Tonnendachkonstruktion, die mit Metall
eingedeckt wurde. Bei der Konzeption und der technischen
Ausstattung wurden die folgenden Prinzipien
berücksichtigt: Der Fassadenanteil wurde im Verhältnis
zur Fläche, um die thermischen Bedingungen
für das Klima und Lüftungssystem zu optimieren,
so gering wie möglich gehalten. Es ist ein passives
Kontrollsystem, das die Sonneneinstrahlung über
das ganze Jahr hindurch regelt, vorhanden. Durch
besondere Maßnahmen wird andererseits gewährleistet,
dass möglichst viel Tageslicht auch in die inneren
Zonen des Gebäudes gebracht wird. Das Gebäude
und dessen Technik werden mittels einer Gebäudeleittechnik
überwacht und gesteuert. Das Gebäude ist
voll klimatisiert. Als Besonderheit wird der Energiebedarf
für die Anlage durch eine geothermische Wärmepumpe
gedeckt. Diese soll den Gesamtenergiebedarf,
geringere Spitzenlasten und größere Flexibilität in
den Betriebszeiten gewährleisten.
Mieter/Mietvertrag
Das gesamte Fondsobjekt ist langfristig bis zum
31. Mai 2020 an den australischen Staat („Commonwealth
of Australia“) vermietet und kann ordentlich
bis zu diesem Zeitpunkt nicht gekündigt werden.
Australien weist aktuell die bestmögliche Beurteilung
der langfristigen Kreditwürdigkeit (sog. „Credit
Rating“) namhafter Ratingagenturen (u. a. „AAA“ von
Standard & Poor‘s) auf und verfügt daher aktuell über
eine vergleichbare Bonitätsbewertung wie die Bundesrepublik
Deutschland oder die Vereinigten Staaten
von Amerika (USA). Das Fondsobjekt wird als Hauptverwaltung
durch die Regierungsorganisation
Geoscience Australia genutzt. Geoscience Australia
ist beim Ministerium für Industrie, Tourismus und Ressourcen
(Department of Industry, Tourism and Resources)
angesiedelt und wurde im Jahr 1946 gegründet
für den Zweck der systematischen Vermessung und
geologischen Analyse des australischen Kontinents.
Heute hat Geoscience Australia, neben der weiterführenden
Kartenpflege, vor allem auch wichtige Umwelt-