Bayernfonds Australien 2 - Real IS

3.2 Immobilienspezifische Risiken
Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören
Standortgegebenheiten, wie z. B. die Umgebung, Immissionen,
die Sozialstruktur, Konjunktureinflüsse, die
regionale und überregionale Wettbewerbssituation,
die Mieter, Veränderungen des Mietniveaus, Mieterwechsel,
technische Innovationen mit der Folge sich
verändernder Nutzungsanforderungen, Insolvenzen
von Vertragsparteien oder Änderungen der Gesetzgebung,
Rechtsprechung bzw. Verwaltungspraxis. Hierzu
zählen auch die Risiken im Zusammenhang mit dem
Erwerb und der Bewirtschaftung des Fondsobjektes.
Insoweit wird auf die nachfolgenden Ausführungen
verwiesen. Die dort näher beschriebenen Gegebenheiten
beeinflussen unmittelbar das Ergebnis der
Fondsgesellschaft und damit die Ausschüttungen und
die Rendite der Anleger.
3.2.1 Eigentumserwerb
Die Rechte am Fondsobjekt (einschließlich der entsprechenden
Rechte aus dem Crown Lease mit dem
Commonwealth of Australia) liegen, wie in Tz. 11.8.1
im Detail ausgeführt, beim Treuhänder des australischen
Trusts, wobei der Treuhänder gemäß dem
Trust Deed das Fondsobjekt bzw. die Rechte unter
dem Crown Lease zwar in eigenem Namen aber auf
Rechnung und Gefahr der Begünstigten aus dem Trust
(sog. „Beneficiaries“) hält. Mit Kaufvertrag vom 22.
Dezember 2006 (sog. „Agreement for Sale of Units“)
haben die Emuto Grundbesitzverwaltungs GmbH
und die Boomerango Immobilienverwaltungs GmbH
(nachstehend zusammen auch „Objektgesellschaften“
genannt) je 50 % der Anteile am MTAA Superannuation
Fund (AGSO) Property Trust (nachstehend „Trust“
genannt) erworben, wobei der Übergang von Nutzen
und Lasten („Eigentumsübergang“) mit Zahlung
des Kaufpreises vertragsgemäß am 11. Januar 2007
vollzogen wurde. Die Objektgesellschaften sind durch
den Vollzug des Kaufvertrages nunmehr zu 100 %
wirtschaftlich berechtigt am Fondsobjekt und jeweils
zu 50 % Treugeber unter dem Treuhandvertrag („Trust
Deed“) des Trusts, der zum 11. Januar 2007 durch
Änderung des Trust Deed in „Bayernfonds Australia
Trust“ umbenannt wurde. Eine wesentliche Voraussetzung
bei der Durchführung der Transaktion war
der Austausch des bisherigen Treuhänders (sog.
„Trustee“) des Trusts durch die Bayernfonds Australien
2 Pty Ltd und die Durchführung der entsprechenden
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Verträge und Vereinbarungen.
Im Rahmen des Kaufvertrages hat der Verkäufer Zusicherungen
und Gewährleistungen abgegeben, wobei
diese sowohl bezüglich der zeitlichen Wirksamkeit
als auch in der Summe in marktüblichem Umfang
begrenzt sind. Die Zusicherungen und Gewährleistungen
umfassen dabei auch die Zusicherung der
Wirksamkeit des Mietvertrages mit dem Commonwealth
of Australia, die Beachtung der einschlägigen
relevanten Bau- und Umweltvorschriften sowie die
Existenz und Wirksamkeit der Rechte am Fondsobjekt
einschließlich der Rechte unter dem Crown Lease. So
können bezüglich der vom Verkäufer abgegebenen
Zusicherungen und Gewährleistungen vom Käufer
keine Ansprüche unterhalb einer (Aufgriffs-)Grenze
von AUD 50.000 geltend gemacht werden. Bezüglich
der Obergrenze für derartige Ansprüche wurde ein
Betrag von 5 % bezogen auf den Kaufpreis vereinbart.
Ansprüche müssen innerhalb eines Zeitraumes
von einem Jahr geltend gemacht werden. Es ist nicht
auszuschließen, dass gewährleistungsrelevante Fälle
ggf. erst nach Ablauf der vorgenannten Frist entdeckt
werden oder dass ggf. innerhalb dieser Frist
auftretende bzw. entdeckte derartige Fälle in deren
wirtschaftlicher Auswirkung höher sind bzw. die
vorgenannte Obergrenze übersteigen, sodass die
Käufer einen etwaigen Schaden aus der vertraglichen
Begrenzung der Schadensersatzansprüche gegen den
Verkäufer in derartigen Fällen erleiden würden. Unabhängig
davon müssen derartige Ansprüche, selbst
wenn sie im Rahmen der vertraglichen Regelungen
dem Käufer zustehen würden, erst gegen den Verkäufer
durchgesetzt werden, was mit einer Vielzahl
entsprechender Risiken (z. B. Bonitätsrisiken) sowie
mit ungeplanten Kosten und Ausgaben verbunden
ist. Die Höhe derartiger Schäden ist aus heutiger Sicht
nicht einschätzbar und falsche bzw. unwirksame Zusicherungen
und Gewährleistungen können letztlich
Schäden bis hin zum Totalverlust der Einlage nebst
Agio sowie ggf. Nachschusskapital der Anleger nach
sich ziehen. Durch die durchgeführte sorgfältige Prüfung
im Rahmen des Ankaufsprozesses (u. a. durch die
australischen Anwälte der Fondsgesellschaft bzw. der
Objektgesellschaften) ist jedoch der Eintritt derartiger
Fälle als unwahrscheinlich anzusehen.
Zu Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb
bezüglich der Besteuerung siehe Tz 3.4.3 und 3.4.4.