Bayernfonds Australien 2 - Real IS

Experten sorgfältige Ansätze für die Wieder- bzw.
Weitervermietung als auch für die Revitalisierung des
Fondsobjektes berücksichtigt (Details hierzu siehe
in Tz. 8, insbesondere in Tz. 8.1.3). Es wurden hierzu
auch diverse Sensitivitätsanalysen erstellt, die die
Auswirkung diverser Abweichungen auf die Rendite
und ggf. Ausschüttung der Anleger gegenüber der
Prognoserechnung darstellen (siehe Tz. 9). Bei Eintritt
negativer Abweichungen, beispielsweise einer geringeren
Marktmiete zum Zeitpunkt des Auslaufs des
bestehenden Mietvertrages als projiziert und/oder
im Fall höherer Revitalisierungs- und Wieder- bzw.
Weitervermietungskosten als angenommen, kann
es zu erheblichen Abweichungen gegenüber der
prognostizierten Rendite bis hin zum Totalverlust der
Kapitaleinlage nebst Agio sowie ggf. Nachschusskapital
der Anleger kommen.
Gemäß den mietvertraglichen Regelungen findet eine
jährliche Mietanpassung (sog. „Rent Review“) jeweils
zum 1. Juli eines Jahres zum Höheren von 3 % oder
dem anwendbaren Preissteigerungsindex („CPI (All
Groups) for Canberra“) statt, wobei zum 1.7.2010 und
alle weitere 5 Jahre eine Anpassung zum Höheren
von 3 % oder zur Marktmiete stattfindet. Damit ist
der Mindestanstieg der Miete (Wertsicherung) pro
Jahr auf mindestens 3 % für die gesamte Dauer des
Mietverhältnisses festgelegt. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde aus Gründen der kaufmännischen
Vorsicht lediglich dieser Mindestansatz unterstellt.
Diese festen jährlichen Mietsteigerungen sind jedoch
nur für die Dauer des bestehenden Mietvertrages
vertraglich abgesichert. Im Rahmen eines eventuellen
Anschlussmietvertrages ist es auch möglich, dass derartige
Mietanpassungen nicht oder nicht im gleichen
Umfang möglich sind, sodass die Wertsicherung auf
dieser Basis nur bis zum Ablauf des Mietvertrages
zum 31. Mai 2020 besteht.
Bezüglich der angenommenen Marktmiete zum
Veräußerungszeitpunkt kommen die lokalen Experten
zum Ergebnis, dass die Marktmiete der angenommenen
Miete entsprechen sollte, u. a. da sich
die Mieten für derartige Gebäudekomplexe in der
Zukunft stärker an den (Wieder-) Herstellungskosten
und weniger an den Mieten für klassische gewerbliche
Mietflächen am Mietmarkt Canberra orientieren
sollten. Entsprechende vergleichbare Neubauten und
vereinbarte Mietpreise bestätigen nach Auffassung
von Colliers International in Canberra diesen Trend.
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Gemessen an den „Marktmieten“ für gewerbliche
Bürobauten in Canberra befindet sich die unter dem
aktuellen Mietvertrag vereinbarte Netto-Miete derzeit
nennenswert über der aktuellen Marktmiete, was
sich jedoch, wie vorstehend dargestellt, über die
Restlaufzeit des Mietvertrages nach Einschätzung
lokaler Experten egalisieren dürfte. Zudem wurde
dieser Sachverhalt in dem vereinbarten Kaufpreisfaktor
(ca. 14,3-Fache der aktuellen Netto-Jahresmiete)
vollständig berücksichtigt, da der Kaufpreisfaktor für
entsprechende gewerbliche Immobilien in Canberra
gemäß Gutachter derzeit beim ca. 16-Fachen der Netto-Jahresmiete
liegt. Es besteht jedoch das Risiko, dass
die Expertenprojektionen nicht eintreffen und die
Marktmiete zum Zeitpunkt der prognostizierten bzw.
tatsächlichen Veräußerung oder der Anschlussvermietung
erheblich unter der aktuell erzielten Netto-Miete
liegt. Da die Marktmiete in eine Veräußerungspreiskalkulation
einfließt würde sich in diesem Fall die
Rendite der Anleger erheblich verschlechtern können
(siehe hierzu auch Tz. 9). Auch ein Verlust der Kapitaleinlage
nebst Agio sowie ggf. Nachschusskapital wäre
bei materiellen Abweichungen von der Prognose
nicht auszuschließen. Eine geringere Marktmiete im
Zeitpunkt der Anschlussvermietung würde die Netto-
Mieteinnahmen reduzieren, was Kürzungen oder gar
die Aussetzung betreffend die Ausschüttungen an die
Anleger sowie einen geringeren Veräußerungserlös in
der Folge nach sich ziehen könnte.
Der Mietvertrag beinhaltet Regelungen, die dem
Mieter unter bestimmten Umständen auch eine
Übertragung des Mietvertrages (sog. „Assignment“)
oder eine Untervermietung („Subleasing“) oder eine
vergleichbare anderweitige Übertragung von Rechten
aus dem Mietvertrag (auch für Zwecke der Besicherung)
ermöglichen. Eine Übertragung des Mietvertrages
oder eine Untervermietung an eine australische
Körperschaft des öffentlichen Rechts ist dabei
ohne Zustimmung des Vermieters möglich. In allen
anderen Fällen ist dies möglich, wenn der Vermieter
der Übertragung oder Untervermietung ausdrücklich
zustimmt und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt
werden. Insbesondere muss der Vermieter einem
Assignment zustimmen, wenn der Abtretungsempfänger
(sog. „Assignee“) und zukünftige Mieter bezüglich
der Bonität einen definierten Sicherheitsstandard
aufweist („financially secure“) und zur Zufriedenheit
des Vermieters die mietvertraglichen Verpflichtungen