Bayernfonds Australien 2 - Real IS

Sollten die Darlehen bzw. insbesondere die Zinssatzswaps
vor Ablauf vorzeitig aufgelöst werden (z. B. bei
einem vorzeitigen direkten oder indirekten Verkauf
des Fondsobjektes), könnten je nach Zinsentwicklung
am Kapitalmarkt Vorfälligkeitsentschädigungen und
Kosten (sog. „Breakage Cost“) zu Lasten der Objektgesellschaften
entstehen, die den Veräußerungserlös
in einer solchen Situation nachhaltig reduzieren
könnten. Sollte das Fondsobjekt zum Ablauf des Prognosezeitraums
(Ende 2020) nicht veräußert werden,
müssen die Konditionen für die langfristige Fremdfinanzierung
neu verhandelt werden. Sollten die Konditionen
für die dann erforderliche Anschlussfinanzierung,
unter der Annahme ansonsten weiterhin gleich
hoher Einnahmen und Kosten analog der Prognose,
über den vereinbarten Konditionen für den Prognosezeitraum
liegen, könnte sich dies, abhängig von einer
Vielzahl heute nicht vorhersehbarer Parameter (z. B.
weitere Vermietungssituation des Fondsobjekts),
nachteilig auf die Liquidität der Objektgesellschaften
und damit der Fondsgesellschaft auswirken. Die Höhe
des Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen zu
diesem Zeitpunkt u. a. nach der dann gegebenen
Bonität des Mieters, den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien
im entsprechenden Marktsegment
oder auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-
Einnahmen (z. B. durch geringere Mieteinnahmen
nach Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund
höherer Kosten) könnten auch günstigere Konditionen
für eine Anschlussfinanzierung dazu führen,
dass die Ausschüttungen und die Rendite der Anleger
sich in diesem Fall reduzieren. Zu den möglichen
Risiken und Auswirkungen in diesen Fällen siehe die
Hinweise und Ausführungen in Tz. 3.3.2, Tz. 3.3.10
bzw. Tz. 9.
Der Treuhänder des Trusts, die Objektgesellschaften
und die Fondsgesellschaft gewähren der finanzierenden
Bank im Rahmen der Finanzierungsvereinbarungen
neben den üblichen sonstigen Sicherheiten
(z. B. Sicherheiten aus dem Mietvertrag, Abtretung
bzw. Verpfändung von Konten der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft sowie des Treuhänders
des Trusts, Abtretung der Ansprüche aus der Objektversicherung)
erstrangige dingliche Sicherungsrechte
an den Rechten unter dem Crown Lease, am Fondsobjekt
und sonstigen Vermögen des Treuhänders/Trusts
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bzw. der Objektgesellschaften nach australischem
Recht. In diesem Zusammenhang verpfänden die
Objektgesellschaften Ihre Trustanteile an die Bank
(„Equitable Mortgage of Units“), der Treuhänder
des Trusts verpfändet das auf Rechnung des Trusts
gehaltene Vermögen an die Bank („Deed of Charge“)
und auf die Rechtsposition unter dem Crown Lease
bzw. auf das Fondsobjekt wird eine Hypothek nach
australischem Recht eingetragen („Mortgage“).
Die Objektgesellschaften haben sich im Rahmen der
Finanzierungsvereinbarungen weiterhin verpflichtet,
während der Laufzeit der Darlehensverträge ein
bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend den in
regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaften
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden
Verkehrswert des Fondsobjektes zum Grad der Senior
Loans einzuhalten (sog. „Loan to Value“- oder „LTV“-
Ratio). Dies gilt auch im Hinblick auf das Verhältnis
des zu leistenden Kapitaldienstes zu den definierten
Netto-Mieteinnahmen aus dem Fondsobjekt (sog.
„Debt Service Cover Ratio“ oder kurz „DSCR“). Es
bestehen weitere übliche Regelungen und umfangreiche
Verpflichtungen, die seitens der Objektgesellschaften
als Darlehensnehmer während der Laufzeit
der Finanzierungsverträge einzuhalten sind. Für den
Fall, dass die vorgenannten Verhältnisse (Ratio) bzw.
Anforderungen und damit die vertraglichen Verpflichtungen
unter den Finanzierungsvereinbarungen
nicht eingehalten werden, kann die Bank die Stellung
zusätzlicher Sicherheiten bzw. eine Verfügungssperre
bezüglich der Einnahmen aus der Vermietung des
Fondsobjektes und die Hinterlegung bestimmter
Beträge auf einem speziellen Sicherheitendeposit
verlangen. In diesem Fall wären keine oder nur
reduzierte Ausschüttungen an die Anleger möglich.
Unter bestimmten Umständen, beispielsweise im Fall
der Nichteinhaltung des LTV-Ratio für einen Zeitraum
von mehr als 6 Monaten, steht der Bank ein außerordentliches
Kündigungsrecht für den entsprechenden
Darlehensvertrag zu (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.3.4).
Unter den Finanzierungsvereinbarungen können
Rechtsänderungen oder sonstige Änderungen
eintreten, die heute nicht gegebene Kosten oder
Aufwendungen auf Ebene des Darlehensgebers oder
des Darlehensnehmers im Zusammenhang mit der
Finanzierung auslösen. Alle Zahlungen haben daher