Februar - Fokus-Media

WERTHALTIGKEIT. Wer es genau nimmt
mit dem Geld, sollte freilich auch unterscheiden
zwischen Preis und Wert einer
Immobilie. Franz Gobec, Geschäftsführer
der Maklerfirma Kitzimmo, stellt für
seine Region fest: „Die Käufer wollen auf
Nummer sicher gehen, denn nur was
auch Top-Qualität hat, hält langfristig
auch den Preis."
Im Tiroler Nobelort Kitzbühel hätte diesbezüglich
vor einiger Zeit eine Trendwende
stattgefunden. Es wird nun nicht
mehr „irgendein Objekt“ gekauft, nur um
eine Adresse in Kitzbühel zu haben. „Bei
den verkauften Objekten wird also vermehrt
auf die exakte Lage geachtet“,
meint Gobec, und das würde in jenen Fällen
den Verkaufspreis heben. Preisstabilität
ist bei den Luxusimmobilien natürlich
ein Argument, zumal im Fall Kitzbühel
auch Objekte bis 17 Millionen Euro gehandelt
werden.
SEHR SPEZIELL. Werthaltig ist, was über
die Jahre nicht an Wert verliert. Diese
Logik mag frappant einfach sein, aber
deren Vortrefflichkeit offenbart sich erst
bei der Umkehrung. Anders gesagt, kann
nämlich alles, was in eine Immobilie investiert
wird, auch mit den Jahren uninteressant
werden.
„Nobelmakler“ Peter Marschall nennt
spezielle Fälle, wo weniger Luxus im Wiederverkauf
mehr gewesen wäre: „Zu extravaganter
Geschmack kann im Verkauf
hinderlich sein, etwa wenn die Ausstattung
zu überladen ist oder aber auch zu
,cool‘ für den Wohnungsinteressenten
wirkt.“ Demzufolge kann es dann vorkommen,
dass ein vermeintlicher Mehrwert
auch mal als Wertminderung abzuschreiben
ist, wenn der Besitz wechselt.
„Bei Küchen und anderen Einrichtungen
geht man aber ohnedies von einer
Lebensdauer von relativ kurzen zehn
Jahren aus, weswegen da übermäßige
Extravaganzen nicht ganz so verkaufshindernd
sind“, relativiert Marschall.
Übertechnisierung wäre auch so ein Fall,
da die Technikzyklen ohnedies kurz wären
und der neueste Stand von gestern
ja bereits heute schon wieder überholt
ist. So gesehen kann dann aber an dieser
Stelle auch wieder einmal festgehalten
werden, dass – besonderer Luxus hin
oder her – etwas lange hält, was auch
lange währt.
n
FOKUS-INTERVIEW MIT MARLIES MUHR, MUHR IMMOBILIEN
LUXUS ODER
LIEBHABEREI
Es ist bekannt, dass Top-Immobi lien auch
Top-Lagen und Top-Ausstattung brauchen.
Wie sehr ist der Kunde da bereit, Mängel in
Kauf zu nehmen beziehungsweise wie sehr
drückt etwa ein fehlender Abstellplatz auf
den Preis im Fall einer Innenstadtlage?
Marlies Muhr: Wichtig ist, auch festzuhalten,
dass der Marktwert eines luxuriösen
Gebäudes in einer Bestlage deutlich über
dem Wert desselben Gebäudes in einer
„normalen“ Lage liegt. Dasselbe luxuriöse
Gebäude respektive die Wohnung in einer
schlechten Lage ist meist weniger wert als
die Summe aus Grundwert und Herstellungskosten.
Käufer in schlechten Lagen
sind nämlich nicht bereit, einen so hohen
Gebäude- und Ausstattungsaufwand zu bezahlen.
Die zahlungskräftige Immobilienklientel
ist nicht bereit, sich in einer mäßigen
Lage anzusiedeln, sondern sucht Top-
Lagen mit prominentem Umfeld. Bei
lage- und ausstattungsmäßig vergleichbaren
Immobilienobjekten erzielen regelmäßig
diejenigen einen höheren Verkaufs­
preis, wo im Umfeld prominente Persönlichkeiten
residieren.
Welche Rolle spielt der Wiederverkaufswert
bei Objekten der Luxusklasse, immerhin
wechselt deren Besitz ja auch häufig?
Rückläufige Preisentwicklungen sind bei
Luxusimmobilien insgesamt äußerst selten,
und wenn es doch vorkommt, dann meist
infolge geänderter Rahmen- oder Widmungsbedingungen
im Umfeld. Es kann
daher davon ausgegangen werden, dass
Luxusimmobilien nicht nur wertbeständig
sind, sondern sogar davon, dass deren Wert
kontinuierlich steigt. Wer daher in Top-
Immobilien investieren will, ist gut beraten,
die Frage zu stellen, ob es sich dabei um ein
Liebhaberobjekt oder um eine Luxusimmobilie
handelt. Beim Immobilienkauf im
hochpreisigen Segment empfiehlt es sich
also, eine differenzierte Betrachtung der
Immobilie vorzunehmen beziehungsweise
die Fachmeinung eines Experten aus der
Immobilienbrache einzuholen. n
Größere Einfamilienhäuser
und Villen
KITZBÜHELER REGION:
Die durchschnittlichen Preise für
Einfamilienhäuser liegen hier zwischen
1,0 Mio. und 1,5 Mio. €, respektive
3,1 Mio. und 3,95 Mio. € für Villen.
DÖBLING UND HIETZING:
Einfamilienhäuser sind hier zwischen
600.000 und 1,0 Mio. € zu haben.
Für Villen sind durchschnittlich zwischen
1,75 Mio. und 2,6 Mio. € auf den Tisch
zu legen.
SALZBURG:
Zwischen 1,5 Mio. und 2,5 Mio. € sind hier
für Villen in Top-Lagen zu bezahlen.
Baugründe
KITZBÜHEL: Die Durchschnittswerte
für einen Baugrund in guter Lage haben
auch 2010 in Kitzbühel noch einmal
zugelegt – immerhin liegen hier die
Quadratmeterpreise zwischen 1.000 und
2.800 €/m 2 – was eine Steigerung von
11% gegenüber dem Vorjahr bedeutet.
SEENGEBIETE: Der Attersee liegt mit
Preisen von 1.500 bis 4.300 €/m 2 vorne,
dicht gefolgt vom Vorjahressieger Velden
mit 2.000 bis 3.000 €/m 2 und Gmunden
sowie Pörtschach und St. Wolfgang mit
2.000 bis 2.500 €/m 2 .
FEBRUAR 2011
FOKUS I HOME & BUSINESS 21