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Seite 2300 Staatsanzeiger für das Land Hessen — 19. November 2007 Nr. 47 des Mietwohnungsbaus ohne besondere Begründung zuzulassen. In anderen Regionen Hessens bedarf es dazu einer entsprechenden Begründung, weil die mittelbare Belegung eine Ausnahme von der Regelförderung darstellt. Nach den bisherigen Verfahrensregelungen werden die öffentlichrechtlichen Bindungen an den mit Landesmitteln geförderten Wohnungen von der LTH-Bank für Infrastruktur durch eine Förderzusage (Bewilligungsbescheid) begründet. Dies gilt bisher auch für den Fall, dass die Bindungen nicht an den Förderwohnungen, sondern im Falle der verbundenen oder der mittelbaren Belegung an den Ersatzwohnungen begründet werden. Damit möglichst kurzfristig Belegungs- und Mietbindungen im nicht oder nicht mehr gebundenen Wohnungsbestand für gering verdienende Haushalte begründet werden können, empfehle ich, dass im Vorfeld einer beabsichtigten verbundenen oder mittelbaren Belegung frühzeitig an Ersatzwohnungen öffentlich-rechtliche Bindungen nach dem WoFG begründet werden. Für Wohnungsunternehmen, die über einen entsprechenden Wohnungsbestand verfügen, könnte es von Interesse sein, beim Freiwerden einer Bestandswohnung die Wohnung der Gemeinde als „Ersatzwohnung“ anzubieten, die dann bei einem späteren Neubau angerechnet wird. Da die Begründung von öffentlich-rechtlichen Bindungen an Ersatzwohnungen im Vorfeld von geplanten Neubauvorhaben durch die LTH-Bank für Infrastruktur nicht ohne weiteres möglich ist, weil sie über keine Unterlagen der Wohnung verfügt, sollte die örtlich zuständige Gemeinde, der die Ersatzwohnung angeboten wird, selbst die öffentlich-rechtlichen Bindungen an der Ersatzwohnung begründen und gegenüber der LTH-Bank für Infrastruktur vor Bewilligung der Landesmittel für einen eventuellen Neubau dann als Ersatz nachweisen. Werden in ausreichendem Umfang Ersatzwohnungen nachgewiesen, kann die LTH-Bank für Infrastruktur die Landesmittel ohne Belegungs- und Mietbindungen bewilligen. Die Ersatzwohnung darf keinen Bindungen unterliegen und muss frei sein, damit an ihr öffentlich-rechtliche Bindungen begründet werden können und sie sofort für die Wohnraumversorgung der nach dem WoFG Wohnberechtigten zur Verfügung steht. Die Ersatzwohnung muss ein angemessener Ausgleich für die Neubauförderung ohne Bindungen darstellen. Der Verfügungsberechtigte soll mit der Neubauförderung ohne Bindungen keinen unangemessenen wirtschaftlichen Vorteil erhalten. Da Bestandswohnungen in der Regel gegenüber Neubauwohnungen nicht gleichwertig sind, ist eine Bewertung der Bestandswohnung erforderlich. Die Bewertung ist durch die jeweilige Gemeinde vorzunehmen. Ausgangspunkt für die Bewertung ist in der Regel die Wohnungsgröße. Danach sind Lage, Ausstattung, Miethöhe, Raumzahl und Dauer der vorgesehenen Bindungen zu berücksichtigen. Es sollten nur Ersatzwohnungen mit Bad und Zentralheizung berücksichtigt werden. Die Bindungsdauer soll entsprechend der Neubauförderung mindestens 20 Jahre betragen. Bei geringerer Bindungsdauer müssen weitere Abschläge bei der Bewertung der Ersatzwohnung vorgenommen werden. Beispiel Ersatzwohnung Baujahr 1971, schlechte Wohnlage, EG links, Mehrfamilienhaus mit 40 Wohnungen, Bad, Zentralheizung, modernisiert 2001, 55 m 2 Wohnfläche, ortsübliche Vergleichsmiete 6,50 Euro je m 2 Wohnfläche monatlich. Bsp. Bewertung: Abschläge wg. Baualter 20 Prozent, Wohnlage 10 Prozent. Die Wohnung wird mit 70 Prozent ihrer Wohnfläche = 38,5 m 2 als Ersatz für eine Neubauwohnung anerkannt. Eine Bewertung ist alternativ auch über die Differenz der ortsüblichen Vergleichsmiete zwischen Förder- und Ersatzwohnung möglich. Die Begründung der öffentlich-rechtlichen Bindungen kann mit dem als Anlage 1 beigefügten Vordruck erfolgen, der auch die Bewertung enthält. Der Bescheid über die Begründung der Bindungen dient auch gegenüber der LTH-Bank für Infrastruktur als Nachweis für die Ersatzwohnungen bei der späteren Neubauförderung. Die Bindungsdauer ist ab Bescheiderteilung vorzusehen. Die Belegungsbindung umfasst die Verpflichtung zur Überlassung der Wohnung an Wohnberechtigte nach dem WoFG. Es können auch Belegungs- und Benennungsrechte vorgesehen werden. Die Mietpreisbindung muss mindestens eine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 15 Prozent umfassen. Ist ein höherer Mietabschlag vorgesehen, kann dies bei der Bewertung berücksichtigt werden. Die Anfangshöchstmiete soll in dem Bescheid über die Begründung der öffentlich-rechtlichen Bindungen festgeschrieben werden. Während der Bindungsdauer können dann Mietsteigerungen entsprechend dem Anstieg des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen werden, jedoch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 15 Prozent hinaus. Im Übrigen verweise ich auf die Regelungen zur Mietpreisbindung nach Nr. 5.2 der Richtlinien für die Förderung des Mietwohnungsbaus vom 20. Februar 2003 (StAnz. S. 1346), zuletzt geändert mit Erlass vom 28. Juni 2007 (StAnz. S. 1394). Die gebundenen Ersatzwohnungen unterliegen dem Hessischen Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (HessAFWoG), sofern die Gemeinde zu dem Erhebungsgebiet gehört. Mittel aus den Ausgleichszahlungen können für den Erwerb der Bindungen an den Ersatzwohnungen eingesetzt werden. Das Land rechnet diese Mittel zum Erwerb von Bindungen an den Ersatzwohnungen als kommunale Finanzierungsbeteiligung an. Für alle Fragen, die in Verbindung mit den Ersatzwohnungen entstehen, wie zum Beispiel Genehmigung der Freistellung oder Zweckentfremdung, der Übertragung von Bindungen u. a. ist die Gemeinde zuständig. Eine Beteiligung der LTH-Bank für Infrastruktur ist in diesen Fällen nicht erforderlich. Die Überwachung der Mietpreis- und Belegungsbindung erfolgt ebenfalls ausschließlich durch die Gemeinde. Werden Verstöße gegen die Mietpreis- und Belegungsbindungen festgestellt, sollte die LTH-Bank für Infrastruktur informiert werden, damit bei einer bereits erfolgten Förderung des Neubaus gegebenenfalls die notwendigen Maßnahmen geprüft werden können. Für den Fall, dass gegen die Belegungs- und Mietbindungen bei den Ersatzwohnungen verstoßen wird, ist beabsichtigt, bei der Neubauförderung Vertragsstrafen vorzusehen und auch ein Kündigungsrecht der LTH-Bank für Infrastruktur für das Förderdarlehen zur Finanzierung des Neubaus. Diese Instrumente können neben den Bußgeldvorschriften nach § 52 WoFG eingesetzt werden, um die Einhaltung der Bindungen zu gewährleisten. Auf eine dingliche Sicherung der Bindungen in Form von beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten kann dann bei den Ersatzwohnungen verzichtet werden. Dies dient auch der Verwaltungsvereinfachung und praktikableren Abwicklung. Werden mit dem Förderungsantrag für den Neubau — spätestens jedoch vor Bewilligung — ausreichend Ersatzwohnungen an Hand des als Anlage 1 beigefügten Bescheides nachgewiesen, entfällt bei der LTH-Bank für Infrastruktur die baufachliche Prüfung. Insbesondere die Größe der förderfähigen Flächen ist nicht mehr von Bedeutung. Die Förderung ist pauschaliert je m 2 Wohnfläche bezogen auf die Raumzahl der Wohnung. Für eine Zweizimmerwohnung ist zum Beispiel die förderfähige Fläche nach den Förderrichtlinien für den Mietwohnungsneubau auf 60 m 2 begrenzt. Fördermittel für den Neubau werden daher bei einer Zweizimmerwohnung für höchstens 60 m 2 bereitgestellt; falls die Wohnung kleiner ist, in Höhe der tatsächlichen Wohnfläche. Zuschläge für Wohnungen, die der DIN 18025 entsprechen, werden nicht bereitgestellt. Die Förderzusage (Bewilligungsbescheid) für die Landesmittel wird keine Belegungs- und Mietbindungen für den Neubau vorsehen. Die Neubauwohnungen unterliegen nicht den Vorschriften des WoFG. Die Städte und Gemeinden bitte ich, die Ersatzwohnungen statistisch zu erfassen und mir auf besondere Anforderung über die Anzahl der Wohnungen, deren Wohnungsgrößen, Miethöhe und Dauer der Bindungen zu berichten. Mit der mittelbaren oder verbundenen Belegung soll auch Wohnraum für durchschnittlich verdienende Haushalte bereitgestellt werden. Aus diesem Grund wird empfohlen, dass die Städte und Gemeinden mit den Wohnungsunternehmen bedarfsorientiert vereinbaren, für welche Zielgruppe die Neubauwohnungen bestimmt sind. Im Rahmen dieser Vereinbarungen sollen auch Regelungen über die Miethöhe getroffen werden. Auch sollte in der Rahmenvereinbarung die Art und Weise der Bereitstellung von Belegungsrechten im vorhandenen Bestand und die Höhe der kommunalen Finanzierungsbeteiligung geregelt werden. Die Rahmenvereinbarung kann flexibel sein, so dass auf die sich im Laufe der Jahre möglicherweise verändernde Bedarfssituation Rücksicht genommen werden kann. Sofern eine Rahmenvereinbarung getroffen ist, sollte diese zum Gegenstand der Bewilligung der Förderungsmittel für den Neubau durch die LTH-Bank für Infrastruktur gemacht werden. Ich würde es begrüßen, wenn durch die vorstehend genannten Verfahrensregelungen möglichst zügig vorhandener Wohnraum für die Belegung durch gering verdienende Haushalte zur Verfügung gestellt werden könnte und gleichzeitig durch Neubautätigkeit auch für durchschnittlich verdienende Haushalte bezahlbarer Wohnraum entsteht. Die Wohnungsbauförderungsstellen bitte ich, die Städte und Gemeinden ihres Zuständigkeitsbereiches sowie die Wohnungsunternehmen entsprechend zu informieren. Wiesbaden, 1. November 2007 Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung VI 6 — A — 056 — c — 02 — 01 — Gült.-Verz. 3621 — StAnz. 47/2007 S. 2299
Nr. 47 Staatsanzeiger für das Land Hessen — 19. November 2007 Seite 2301 Anlage 1 Absender (Behörde: Magistrat der Stadt/Gemeindevorstand der Gemeinde) Empfänger Datum Begründung von Mietpreis- und Belegungsbindungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) im vorhandenen bisher nicht gebundenen Wohnungsbestand Ihr Schreiben/Antrag vom Sehr geehrte Damen und Herren, die von Ihnen angebotene Wohnung in (Ort/Ortsteil/Straße Haus-Nr. ) Lage im Haus (z. B. 1. OG rechts, Wohnung Nr. ) unterliegt mit Zugang dieses Bescheides Belegungs- und Mietpreisbindungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Für den Fall, dass die Wohnung noch vermietet ist, wird der Bescheid mit Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die bisherigen Mieter und Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses wirksam. Die Beendigung des Mietverhältnisses ist unverzüglich anzuzeigen und die Wohnung nach Räumung wohnberechtigten Wohnungssuchenden im Sinne des WoFG zu überlassen. Belegungs- und Mietbindungen Die Wohnung unterliegt ab dem 1. des Monats nach Zugang dieses Bescheides für die Dauer von 20 Jahren (der Zeitraum ist variabel vereinbar, kann länger oder kürzer sein) einer Belegungs- und Mietbindung. Ist die Wohnung zum Zeitpunkt des Zugangs des Bescheides vermietet, beginnt die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen mit Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung und Herausgabe durch die bisherigen Mieter (der genaue Termin ist aktenkundig zu machen). Die Wohnung ist nur berechtigten Wohnungssuchenden nach den maßgebenden landesrechtlichen Bestimmungen zu überlassen. Insbesondere darf deren Einkommen die Einkommensgrenze für nach dem WoFG geförderte Mietwohnungen (zurzeit nach § 9 WoFG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hessischen Verordnung zur Durchführung des Wohnraumförderungsgesetzes) nicht überschreiten. Die Wohnberechtigung ist mit einem Wohnberechtigungsschein (§ 27 WoFG) nachzuweisen, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche ergibt. Für die Wohnung besteht für die Dauer der Belegungsbindung ein Benennungs-/Belegungsrecht der Gemeinde. (Es ist entweder ein Benennungsrecht oder ein Belegungsrecht vorzusehen; an Stelle des Benennungs-/Belegungsrechtes kann die allgemeine Belegungsbindung treten.) Die Miete (ohne Betriebskosten) der Wohnung darf bei der erstmaligen Vermietung nach Beginn der Mietpreisbindung Euro je m 2 Wohnfläche und Monat nicht überschreiten. Eine Miete für die Wohnung, die über die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 15% hinausgeht, darf nicht vereinbart werden. Die Miete der Wohnung kann während der Bindungsdauer nur entsprechend der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland erhöht werden. Der Vermieter kann auch eine Indexmiete vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete ist § 557b BGB zu beachten. Im Falle der Wiedervermie- 1078 tung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, wie er sich aufgrund der Fortschreibung der erstmalig vereinbarten Miete ergibt. Der Verfügungsberechtigte hat die Mieter im Mietvertrag auf die Förderung und die Dauer der Mietpreisbindung hinzuweisen und die Mietverträge nur mit unbestimmter Laufzeit abzuschließen. Der Mieter kann sich wegen der einzuhaltenden Miethöhe gegenüber dem Vermieter auf die Mietpreisbindung berufen. Der Verfügungsberechtigte hat weiterhin den Mieter von etwaigen Maklerkosten freizustellen. Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung ist unzulässig. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters nach § 551 BGB ist zulässig. Die gebundene Wohnung unterliegt dem Hessischen Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (HessAFWoG), sofern die Gemeinde zu dem Erhebungsgebiet zählt. Anerkennung als Ersatzwohnung Die Wohnung wird als Ersatzwohnung für Wohnraum anerkannt, der im Rahmen der mittelbaren Belegung oder der verbundenen Belegung nach § 26 Abs. 1 WoFG ohne Bindungen nach dem WoFG errichtet und gefördert wird. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von m 2 . Sie wird mit % ihrer Wohnfläche als Ersatzwohnung anerkannt; dies sind m 2 . Kriterien für die Anerkennung: Ausstattung: Bad/Dusche/WC/Zentralheizung/Balkon usw. Lage: Gute/schlechte/mittlereWohnlage, EG/1. OG/2. OG usw. Zustand: Modernisiert/modernisierungsbedürftig/instandsetzungsbedürftig Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt Euro je m 2 Wfl. mtl. Baujahr: Anzahl der Wohnräume: Bewertung: Begründung für die prozentualen Abschläge von der Wohnfläche Schlussbestimmungen Der Magistrat/Gemeindevorstand ist über einen geplanten Eigentumswechsel der Ersatzwohnung unverzüglich zu unterrichten. Im Falle einer Veräußerung der Ersatzwohnung ist im notariellen Kaufvertrag eine Übernahme der Verpflichtung des Erwerbers zur Einhaltung der Bindungen aufzunehmen. Dieser Bescheid dient auch als Nachweis gegenüber der Landestreuhandstelle Hessen — Bank für Infrastruktur — rechtlich unselbstständige Anstalt in der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale über die Begründung der Miet- und Belegungsbindung bei den Ersatzwohnungen bei einer späteren Neubauförderung aus Mitteln des Sondervermögens „Wohnungswesen und Zukunftsinvestitionen“. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen diesen Bescheid kann Widerspruch erhoben werden. Der Widerspruch ist innerhalb eines Monats nach Zugang dieses Bescheides schriftlich oder zur Niederschrift beim Magistrat der Stadt/Gemeindevorstand der Gemeinde, Anschrift zu erheben. Unterschrift/en (Bei den kursiv geschriebenen Textteilen und sind variable Angaben erforderlich) HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, LÄNDLICHEN RAUM UND VERBRAUCHERSCHUTZ Programm und Richtlinien zur Förderung der ländlichen Entwicklung in Hessen Programm und Richtlinien zur Förderung der ländlichen Entwicklung in Hessen vom 11. April 2005 (StAnz. S. 1337) werden in den nachstehend aufgeführten Förderziffern wie folgt geändert oder ergänzt: Teil II EINZELBESTIMMUNGEN 2.5.1 Die Förderung erfolgt durch Zuschüsse. Die Zuschüsse können als Anteilsfinanzierung der förderfähigen Ausga- ben oder zum Zweck der Risikominderung als einmaliger Zuschuss zu einem Kapitalmarktdarlehen gewährt werden. 2.5.3 Für Projekte nach Nr. 2.4.4, 2.4.5 und 2.4.7 können private Träger mit einem Zuschuss von 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben gefördert werden. Der Höchstbetrag des Zuschusses ist auf 30.000 Euro begrenzt. Wahlweise können Träger von Projekten nach Nr. 2.4.4 und 2.4.7 mit einem einmaligen Zuschuss von 30 Prozent eines für die Ausführung der Investition erforderlichen Kapitalmarktdarlehens von höchstens 150.000 Euro für Projekte nach Nr. 2.4.4 und höchstens 300.000 Euro für Projekte nach Nr. 2.4.7 gefördert werden.
Seite 1 und 2: ISSN 0724-7885 D 6432 A STAATSANZEI
Seite 3 und 4: Nr. 47 Staatsanzeiger für das Land
Seite 43: Nr. 47 Staatsanzeiger für das Land
Seite 51 und 52: Nr. 47 Staatsanzeiger / Öffentlich

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