ZAP-2018-20

Fach 4, Seite 1762
Untervermietung
Miete/Nutzungen
6. Auswirkungen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses
a) Anspruch des Vermieters gegen den Untermieter auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung?
Sobald der Hauptmietvertrag beendet ist, wobei es auf den Grund der Beendigung des Mietverhältnisses
(z.B. durch ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs, aufgrund fristloser Kündigung wegen Ruhestörungen,
durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags oder durch Ablauf eines Zeitmietvertrags)
nicht ankommt, ist umstritten, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen der Vermieter
einen unmittelbaren Anspruch gegen den Untermieter auf Leistung einer Nutzungsentschädigung
geltend machen kann. Diese Frage ist vor allem bei einer Insolvenz des Mieters relevant.
Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann der Vermieter/Eigentümer vom Untermieter nach
§§ 987, 990 BGB (nach Eintritt von Bösgläubigkeit hinsichtlich des fehlenden Besitzrechts) die
gezogenen Nutzungen herausverlangen, wobei unter Nutzungen im Sinne dieser Vorschriften nicht der
vereinbarte Untermietzins, sondern der objektive Mietwert der untervermieteten Wohnräume zu
subsumieren ist (BGH, Urt. v. 14.3.2014 – V ZR 218/13).
Die Haftung des Untermieters beginnt, sobald er positive Kenntnis hat, dass das Hauptmietverhältnis
beendet ist, und er vom Eigentümer/Vermieter zur Herausgabe aufgefordert wurde. Bei konsequenter
Anwendung dieser Konstruktion könnte der Vermieter/Eigentümer jedoch sowohl vom Hauptmieter
eine Nutzungsentschädigung als auch vom Untermieter zusätzlich den objektiven Nutzungswert der
vermieteten Wohnräume verlangen, so dass er im Fall der Vorenthaltung besser stehen würde, als es
ihm nach dem Hauptmietvertrag zusteht. Da ein solches Ergebnis unbillig wäre, hat der Vermieter/
Eigentümer nach der h.M. des BGH ein Wahlrecht:
• Der Vermieter/Eigentümer kann lediglich einen Nutzer verklagen und auf eine Inanspruchnahme des
anderen Nutzers verzichten (BGH, Urt. v. 6.11.1968 – V ZR 85/65).
• Der Vermieter/Eigentümer kann stattdessen beide Nutzer verklagen, wobei in diesem Fall § 421 BGB
analog anzuwenden ist, soweit sich die Verpflichtungen decken, so dass der Vermieter die Leistung
nach seinem Belieben von jedem der Nutzer ganz oder nur zum Teil einfordern kann (BGH, Urt. v.
14.3.2014 – V ZR 218/13).
b) Ausübung des Wahlrechts durch den Vermieter
Von einer rechtsgültigen Ausübung des Wahlrechts ist noch nicht durch Klageerhebung gegen den
Hauptmieter auszugehen, solange der Vermieter/Eigentümer nicht vollständig befriedigt wurde, da es
nicht zu rechtfertigen ist, die weitere Inanspruchnahme des Untermieters zu verwehren, solange der
Vermieter/Eigentümer ggf. erfolglos die Zwangsvollstreckung eines Urteils gegen den Hauptmieter
versucht hat (OLG Hamburg, Urt. v. 29.5.1996 – 4 U 190/95). Nach a.A. hat der Vermieter/Eigentümer
keine Direktansprüche gegen den Untermieter. Der Ausgleich soll vielmehr entlang der schuldrechtlichen
Vertragsverhältnisse erfolgen (GREINER ZMR 1998, 403 ff.).
c) Wirkung eines Räumungstitels im Hauptmietverhältnis gegenüber dem Untermieter?
Es wird die Auffassung vertreten, dass die Rechtskraft eines Räumungstitels gegen den Hauptmieter sich
insoweit auf den Untermieter erstreckt, dass dieser die Herausgabepflicht des Mieters nicht mehr leugnen
können soll, wenn er seinerseits vom Vermieter auf Rückgabe nach § 546 Abs. 2 BGB in Anspruch
genommen wird (ZÖLLER/VOLLKOMMER, ZPO, § 325 Rn 38, der wegen § 546 Abs. 2 BGB/§ 604 Abs. 4 BGB eine
materiell-rechtliche Abhängigkeit des Untermieters vom Mieter postuliert und im Ergebnis zu einer
Rechtskrafterstreckung kommt; ebenso AG Hamburg, Urt. v. 24.4.1992 – 43b C 1967/91).
Die ganz h.M. lehnt eine derartige Rechtskrafterstreckung auf den Untermieter jedoch ab, jedenfalls
unter der Voraussetzung, dass der Untermieter den unmittelbaren Besitz vor Rechtshängigkeit des
Verfahrens zwischen Vermieter und Hauptmieter erlangt hat (BGH, Urt. v. 21.4.2010 – VIII ZR 6/09;
SCHMIDT-FUTTERER/STRYL, a.a.O., § 546 Rn 99). Bei einer Überlassung der Mietsache durch den Hauptmieter
an einen Untermieter nach Rechtshängigkeit der gegen den Hauptmieter gerichteten Räumungsklage –
was auch einen Besitzwechsel erst nach Rechtskraft des betreffenden Räumungsurteils einschließt
1046 ZAP Nr. 20 24.10.2018