ZAP-2018-20

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Fach 4, Seite 1764 Untervermietung Miete/Nutzungen – VIII ZR 4/05; v. 11.6.2017 – VIII ZR 349/13, betreffend die Untervermietung eines Teils der Wohnung bei einem längeren berufsbedingten Aufenthalt; AG München, Urt. v. 15.10.2013 – 422 C 13968/13). Wesentlich für alle Fallgruppen des berechtigten Interesses bei § 553 BGB ist, dass das jeweilige Interesse an der Gebrauchsüberlassung erst nach dem Mietvertragsschluss entsteht, wovon auch dann auszugehen ist, wenn die später eingetretene Entwicklung bereits beim Mietvertragsschluss absehbar war. Unerheblich ist also, ob der Mieter eine später eintretende Entwicklung hätte voraussehen können (AG München, a.a.O.). 2. Anspruch des Mieters auf Genehmigung der Untervermietung durch den Vermieter Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB vor, kann der Mieter seinen Anspruch klageweise durchsetzen. Nimmt der Mieter den Dritten ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters in die Räume auf, stellt bereits die formell unerlaubte Gebrauchsüberlassung einen Vertragsverstoß dar. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB kann jedoch unwirksam sein, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hatte (BayObLG, Beschl. v. 26.10.1990 – RE-Miet 1/90). Gleichwohl kommt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, weil der Mieter gegen seine Pflicht zur Einholung der Erlaubnis verstoßen hat; dabei ist jedoch im Rahmen der Einzelfallprüfung zu würdigen, ob ein nicht unerheblicher Pflichtenverstoß vorliegt, der noch nicht allein dadurch ausgeschlossen wird, dass ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestand (BayObLG, Urt. v. 26.4.1995 – RE-Miet 3/94). Hinweis: Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es in aller Regel an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters fehlt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis hat (LG Berlin, Urt. v. 11.7.2011 – 63 S 517/10). In den übrigen Fällen ist über die Erheblichkeit der Rechtsverletzung aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden (BayObLG, Beschl. v. 26.10.1990 – RE-Miet 1/90). Hat der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, sollte ein Grund zur fristlosen Kündigung bestehen, wenn der Mieter nach Erlaubniserteilung aus den Räumen auszieht und der Untermieter die Räume alleine nutzt (LG Berlin, Urt. v. 22.2.1993 – 66 S 126/92). Das gleiche Recht sollte bestehen, wenn sich die Erlaubnis von vornherein auf einen numerisch begrenzten Personenkreis bezieht. Diese Rechtsprechung ist nach der Entscheidung des BGH vom 23.11.2005 (Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05) überholt. 3. Versagung der Genehmigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes Obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse für die Aufnahme eines Dritten reklamieren kann, ist der Vermieter ausnahmsweise zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB. Als wichtiger Grund kommen insbesondere in Betracht: • die Besorgnis der Belästigung der übrigen Hausbewohner, • die nachvollziehbare persönliche Feindschaft zwischen Untermieter und Vermieter oder anderen Mietern, • der Beruf des Untermieters (Klavierlehrer, Berufsposaunist, Schlagzeuger, Sänger, Nachtarbeiter), • sonstige negative Eigenschaften des Dritten (Trinker, Drogenabhängiger, entlassener Serienstraftäter, chronisch Kranker, Pflegebedürftiger) oder • die fehlende Wohnberechtigung hinsichtlich einer öffentlich geförderten oder mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnung. Hinweis: Eine Zahlungsunfähigkeit des Untermieters oder eine nachgewiesene mangelnde Zahlungsmoral in der Vergangenheit können hingegen keine Rolle spielen, weil der Untermieter nicht gegenüber dem Vermieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag haftet (vgl. für alle Beispiele CASPERS, a.a.O., § 14 Rn 46 m.w.N.). 1048 ZAP Nr. 20 24.10.2018
Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1765 Untervermietung Ausnahmsweise kann der Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung von der Erhebung eines Untermietzuschlags nach § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen. Dabei handelt es sich nicht um einen neben der Miete geschuldeten „Zuschlag“, sondern um eine Vertragsanpassung wegen eines im Vergleich zum ursprünglich vereinbarten Mietvertrag erweiterten Mietgebrauchs (SCHMIDT-FUTTERER/ BLANK, a.a.O., § 553 Rn 17; a.A. LG München, Urt. v. 28.7.1999 – 14 S 7728/99). Durch die Erlaubnis des Vermieters wird das Mietgebrauchsrecht erweitert, als Gegenleistung soll der Mieter in eine Erhöhung der Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) einwilligen. Es handelt sich folglich um eine Form der Vertragsanpassung. Für den preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 26 Abs. 3 NMV die Höhe dieses Zuschlags auf 2,50 € pro Person und Monat bei Nutzung des untervermieteten Raums durch eine Person und auf 5 € monatlich bei Nutzung durch zwei und mehr Personen. Im preisfreien Wohnraum wird ein Betrag von 20 % des Untermietzinses als angemessen angesehen (AG Hamburg, Urt. v. 30.9.2007 – 49 C 95/07). Allerdings kommt die Erhebung eines Untermietzuschlags nur in Betracht, wenn die Untervermietung vom Vermieter (ansonsten) gestattet wird; es darf also keine unberechtigte Untervermietung vorliegen (BGH, Urt. v. 13.12.1995 – XII ZR 194/93). Schließlich bestimmt § 540 Abs. 2 BGB, dass der Mieter bei einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten für dessen Verschulden auch dann einzutreten hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. Rechtstechnisch handelt es sich dabei um eine spezialgesetzliche Zurechnungsnorm fremden Verschuldens entsprechend dem Einstehenmüssen für Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB. Praxishinweis: Diese Vorschrift hat das KG (Rechtsentscheid v. 15.7.2000 – 16 RE-Miet 10611/99) als wesentliches Argument dafür angeführt, dass eine fristgerechte Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen voraussetzt, dass den Mieter ein eigenes Verschulden trifft. Dabei wird jedoch übersehen, dass die Vorschrift des § 549 Abs. 3 BGB a.F. (= § 540 Abs. 2 BGB n.F.) nur klarstellen soll, dass die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung gerade keine Enthaftung des Mieters bzw. einen Ausschluss des Grundsatzes aus § 278 BGB herbeiführen soll. 4. Abweichende Vereinbarungen der Mietparteien § 553 Abs. 3 BGB bestimmt zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen als unwirksam. Nach der Gesetzessystematik können davon nur die Regelungen des § 553 Abs. 1, Abs. 2 BGB erfasst sein. Nach wie vor bleibt also die Regelung des § 540 BGB abdingbar. Gleichwohl ist das Recht zur Kündigung nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB nicht abdingbar (BGH, Urt. v. 24.5.1995 – XII ZR 172/94). Mitumfasst vom Verbot des § 553 Abs. 3 BGB sind auch solche Vereinbarungen, durch die ein nur mittelbarer Ausschluss des Anspruchs des Mieters auf Aufnahme eines Dritten bewirkt wird (z.B. „Die Benutzung der Mietwohnung ist nur durch eine Person gestattet.“). Ebenso ist eine Bestimmung unwirksam, wonach der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung uneingeschränkt widerrufen kann (BGH, Urt. v. 11.2.1987 – VIII ZR 56/86). Eine formularmäßige Regelung, nach der der Mieter in jedem Fall der Untervermietung einen konkreten Zuschlag zu zahlen hat, ist schon wegen Verstoßes gegen § 553 Abs. 2 BGB unwirksam (LG Mainz, Urt. v. 17.3.1981 – 3 S 243/80). Dies gilt auch dann, wenn ein von vornherein begrenzter Zuschlag (hier: 100 DM = ca. 50 €) vereinbart wurde (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 18.11.1997 – 317b 334/97). Hintergrund dafür ist, dass hierüber nicht generell und im Vorhinein, sondern nur entsprechend den Gegebenheiten des Einzelfalls entschieden werden kann. Eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter die im Falle der Untervermietung entstehenden Forderungen auf Untermietzins an den Vermieter in Höhe von dessen Mietforderungen zur Sicherheit abtritt, ist mangels ausreichender Bestimmtheit unwirksam. Unabhängig hiervon ist bei der Wohnraummiete zu beachten, dass selbst individualvertraglich vereinbarte Sicherungsabtretungen gegen § 551 BGB verstoßen, wenn der zulässige Sicherungshöchstbetrag von drei Monatsmieten durch eine vom Mieter geleistete Barkaution bereits erbracht wurde (SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O., § 553 Rn 22 m.w.N.). ZAP Nr. 20 24.10.2018 1049
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