ZAP-2018-20

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Kolumne
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Der Untermieter: Freund oder Feind?
Die Vorsilbe „Unter“ hat nicht selten einen wenig
schmeichelhaften Beigeschmack. Denke ich an meine
Bundeswehrzeit zurück, dann war es ein nach
meinem höchstpersönlichen Empfinden unterbelichteter
Unteroffizier, der zu meinem Pech mit einer
Pistole, die zu meinem Glück nicht geladen war, auf
mich zielte und abdrückte. Er tat es wohl, weil ich,
obwohl sein Untergebener, in seinen Augen nicht
unterwürfig genug war. Für ihn offenbar unterhaltsam,
für mich, wäre die Waffe geladen gewesen,
mein Untergang. Mein Nervenkostüm war seinerzeit
bereits stabil genug, um mich davon nicht unterkriegen
zu lassen. Schon damals war mir allerdings
klar, ich tauge nicht zum Untertan. Dann schon eher
zum Untermieter, auch wenn ich in diese Rolle Zeit
meines Lebens noch nicht schlüpfen musste.
Den Begriff „Untermiete/r“ sucht man im BGB
vergebens. Trotz Recherche konnte ich den Erfinder
des Wortes nicht ausfindig machen. Gleichwohl
weiß vermutlich jeder, was damit gemeint
ist. Gleich zwei wichtige mietrechtliche Normen
beschäftigen sich mit diesem Phänomen, § 540
und § 553 BGB, auch wenn es Kollegen/Kolleginnen
geben soll, die selbst nach jahrzehntelanger intensiver
Tätigkeit im Mietrecht nicht ein einziges
Mal damit in Berührung gekommen sind.
Bei der Untermiete treten i.d.R. drei Personen in
Erscheinung: Vermieter, Mieter und Untermieter.
Der Vermieter vermietet dem Mieter eine Wohnung,
dieser vermietet sie entweder komplett oder
zimmerweise an seinen Untermieter. Ob der Mieter
dazu überhaupt befugt ist, stellt man durch einen
Blick in den Mietvertrag fest. Nach BLANK (SCHMIDT-
FUTTERER, Mietrecht, 13. Aufl. 2017 § 540 Rn 3) ist bei
den üblichen unbefristeten Mietverhältnissen selbst
ein formularmäßiger Ausschluss der Untervermietung
wirksam. Durch einen wirksamen Ausschluss
könnte ein Vermieter zwei Fliegen mit einer Klappe
schlagen: Er verhindert den unerwünschten Einzug
von Untermietern und beseitigt das Sonderkündigungsrecht
des Mieters nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB.
Und die meisten Mieter denken bei Eingehung
eines Mietvertrags ohnehin nicht daran, dass sie
jemals in die Lage kommen könnten, untervermieten
zu wollen oder sogar zu müssen.
Ist die Untervermietung nicht ausgeschlossen, müsste
der Mieter seinen Vermieter vorher um Erlaubnis
fragen. Unterlässt er das, berührt das die Wirksamkeit
eines ohne Zustimmung des Vermieters
geschlossenen Untermietvertrags aber nicht. Der
Mieter darf trotz Vertragsverstoßes in Form nicht
eingeholter Zustimmung fleißig die Miete von
seinem Untermieter kassieren. Die Ansicht, dass
der Vermieter vom vertragswidrig handelnden Mieter
die Untermiete herausverlangen dürfe, hat sich
gegen die h.M. bislang nicht durchsetzen können
(BLANK, in:SCHMIDT-FUTTERER, a.a.O., § 540 Rn 15 m.w.N.).
Einer der eher seltenen Fälle, in denen Vertragsverstöße
des Mieters zumindest solange sogar noch
belohnt werden, wie der Vermieter nicht von seinem
Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB oder von
seinem Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Gebrauch macht – wobei nicht übersehen werden
darf, dass in den Fällen, in denen mieterseits ein
Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung
besteht, diese Pflichtverletzung zumindest
nach Ansicht des OLG Dresden (Urt. v. 30.6.2015
– 5 U 375/15) regelmäßig keinen Kündigungsgrund
darstellt. Und da die Durchsetzung der Vermieterrechte
regelmäßig auch eine vorherige Abmahnung
notwendig macht, freut sich das Belohnungssystem
im Mieterhirn noch einige Zeit über regelmäßige
Einnahmen aus dem mit reichlich Geschmäckle
zustande gekommenen Untermietvertrag.
In der Regel sind es drei Beweggründe, die Mieter
dazu veranlassen, Untermieter aufzunehmen: Ein-
ZAP Nr. 20 24.10.2018 1023