ZAP-2018-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1763
Untervermietung
(BGH, Urt. v. 13.3.1981 – V ZR 150/80) – wirkt ein stattgebendes Urteil gem. § 325 ZPO auch gegen den
besitzenden Untermieter, auf welchen der Vermieter/Eigentümer das Räumungsurteil gem. § 727 ZPO
umschreiben lassen kann bzw. eine Klauselerteilungsklage nach § 731 ZPO erheben kann, so dass der
Untermieter im Erfolgsfall vom Räumungstitel mitumfasst wird.
Soweit eine Rechtskrafterstreckung wegen materiell-rechtlicher Abhängigkeit befürwortet wird, soll dies
der Vermeidung nachfolgender Prozesse zwischen anderen Parteien dienen, in denen der Streitgegenstand
des ersten Verfahrens Vorfrage ist. Eine solche Durchbrechung des Grundsatzes, dass die Rechtskraft
einer Entscheidung sich auf die Parteien beschränkt, zwischen denen sie ergeht, ist aber generell
abzulehnen, da dies für den Dritten, der auf diese Entscheidung mangels Parteistellung keinen Einfluss
nehmen konnte, zu prozessual unzumutbaren Ergebnissen führen würde (CASPERS, a.a.O., § 14 Rn 42 m.w.
N.). Die Unbilligkeit einer solchen Rechtskrafterstreckung wird insbesondere bei dem Beispiel deutlich, dass
im Räumungsprozess zwischen Vermieter und Hauptmieter ein klagestattgebendes Versäumnisurteil
ergangen ist, das mangels rechtzeitiger Einspruchseinlegung rechtskräftig geworden ist. Der Untermieter
könnte dann in seinem Räumungsverfahren nicht mehr erfolgversprechend einwenden, dass er aufgrund
seines Untermietvertrags ein durch den Hauptmieter abgeleitetes Recht zum Besitz hat, obgleich er auf
den Ausgang des Rechtsstreits zwischen Vermieter und Hauptmieter keinerlei Einfluss nehmen konnte.
Weiteres Beispiel:
Der Untermieter, der vom (Haupt-)Vermieter nach Kündigung des Hauptmietvertrags bedrängt wird,
entweder einen Mietvertrag unmittelbar mit ihm zu schließen oder aber zu räumen, stellt die Mietzahlung
an den Hauptmieter ein und beruft sich auf einen Rechtsmangel des Untermietvertrags.
Der Einwand des Untermieters, sein (Unter-)Mietbesitz sei durch das Recht eines Dritten (hier: des Hauptvermieters)
beeinträchtigt, darf ihm nicht dadurch abgeschnitten werden, dass – ggf. Jahre später – in einem
Verfahren zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags rechtskräftig festgestellt wird, dass dieses Recht des
Hauptvermieters auf Räumung und Herausgabe mangels wirksamer Beendigung des Hauptmietvertrags
nicht bestanden hat (vgl. zum ganzen Problemkreis SCHMIDT-FUTTERER/STRYL, a.a.O., § 546 Rn 99 f. m.w.N.).
III.
Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 553 BGB)
1. Berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des
Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu
verlangen. Zur Begründung eines berechtigten Interesses reicht der bloße Wunsch des Mieters, einen
Dritten in die Räume aufzunehmen, allein nicht aus (BGH, Urt. v. 3.10.1984 – VIII ARZ 2/84). Auch der
bloße Wunsch, durch die Untervermietung Einnahmen zu erzielen, ist nicht ausreichend.
Gleichwohl sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen
zu stellen (BGH, a.a.O.). Vielmehr ist jedes höchstpersönliche Interesse eines Mieters von nicht ganz
unerheblichem Gewicht als berechtigtes Interesse anzusehen, sofern es mit der geltenden Rechts- und
Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich sowohl um ein wirtschaftliches als auch ein persönliches
Interesse des Mieters handeln (BGH, a.a.O.; LG Frankfurt/M., Urt. v. 15.5.1979 – 2 S 32/79).
Hinweis:
Dabei wird in der Praxis am häufigsten das Interesse des Mieters angeführt, sein Leben nicht mehr alleine zu
verbringen, sondern in einer auf Dauer angelegten (Lebens-)Gemeinschaft (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR
4/05). Insoweit ist es unerheblich, ob der Mieter eine Person des eigenen oder des anderen Geschlechts
aufnehmen will oder ob ein Ehepaar mit einem Dritten eine Wohngemeinschaft bilden will.
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt unterhält (BGH,
a.a.O.). Ebenso zählt zu den geschützten wirtschaftlichen Interessen des Mieters die Entscheidung, durch
eine Untervermietung seine Wohnkosten zu reduzieren, wobei es nach richtiger Ansicht irrelevant ist, ob
den Mieter an (vorübergehenden) finanziellen Schwierigkeiten ein Verschulden trifft (BGH, Urt. v. 23.11.2005
ZAP Nr. 20 24.10.2018 1047