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65 • Ap r o i n
Seguros
Emilio Ríos López
BVC Artai
Tel. 986 439 600 – erl@artai.com
Tasaciones
Raúl García García
director de desarrollo de negocio y marketing
TINSA tasaciones inmobiliarias, s.a.
Tel. 986 443 314 – pontevedra@tinsa.es
Pro g r a m a s in t e r n a c i o n a l e s de
s e g u r o s
La va l o r a c i ó n inmobiliaria
e n Eu r o p a
Dada la coyuntura económica actual, a nivel general e internacional, y en
particular, la situación del mercado inmobiliario en España, hace que cada día
más firmas busquen una posible salida más allá de nuestro territorio, acometiendo
proyectos y llevando a cabo inversiones en países, que aunque probablemente
también estén afectados por la citada crisis, su mercado inmobiliario,
de servicios/ocio (Resort, Golf-Resort, Hoteles, centros comerciales…) sigue
siendo atractivo.
El desarrollo de nuevos planes de negocio en otras áreas geográficas del
mundo hace que el enfoque de su programa de seguros deba prestar especial
atención a la cobertura de los riesgos de nuestra actividad o de nuestra inversión,
teniendo en cuenta las peculiaridades de cada una de ellas.
Como respuesta a la globalización del mercado mundial y el crecimiento
internacional de los grupos empresariales, el mercado asegurador permite
la posibilidad de plantear soluciones globales de aseguramiento que permite
aplicar una filosofía común de GRUPO a todos sus intereses en el extranjero,
permitiéndonos contar con los mismos límites y las mismas coberturas que tenemos
en nuestros programas de seguros locales.
Las posibilidades de aseguramiento en estos países, pueden ser totalmente
distintas a las que podrían ser aplicadas sin distinción en España y otros países
mediante una contratación global. En principio, los riesgos más adecuados
para realizar esta contratación son: Daños Patrimoniales, Responsabilidad Civil,
D&O…
Esta necesidad de aseguramiento deberá ser matizada en función de dos
aspectos:
Las exigencias locales desde el punto de vista legal.
Será necesario adaptar el programa a los requerimientos legales de cada
país, como por ejemplo:
– Determinados límites de indemnización y/o garantías de Responsabilidad
Civil.
– Determinadas coberturas de Responsabilidad Civil Profesional.
– Coberturas obligatorias de Accidentes de Trabajo y Salud…
Las exigencias locales desde el punto de vista del riesgo y su entorno
El programa de seguros deberá adaptarse a los riesgos que emanan de
forma local en cada país y que no tienen porque presentarse en la totalidad
del programa a nivel mundial. Estos son por poner un ejemplo los huracanes
y tifones en el Caribe, los terremotos en Latinoamérica, los riesgos políticos
derivados de conflictos armados, etc.…
El esquema básico del programa internacional implicará la emisión de una
POLIZA MASTER (Española) con cobertura para todos los países. En función
de las necesidades comentadas anteriormente se decidirá la contratación de
pólizas locales en cada uno de los países. La póliza Master actuaría en diferencia
de condiciones y límites sobre las pólizas locales.
En definitiva, lo que nos permite el programa de seguros internacional,
es el poder coordinar nuestros riesgos (allá donde se encuentren) de una forma
integral, manteniendo unos estándares de servicio y gestión entre los que
destacaríamos:
Control centralizado desde España.
Gestión de siniestros uniformes con procedimientos de información y gestión
rápidos.
Capacidad para ofrecer un servicio en aquellos lugares donde sea necesario.
Flexibilidad para dar servicios y satisfacer necesidades locales por encima
del programa corporativo central.
El panorama europeo respecto a la valoración tiene mucho que ver con
la idiosincrasia particular de cada país, si bien existe una tendencia a intentar
igualar la situación en los estados miembros de la Unión Europea, sobre todo
en lo concerniente a valoraciones hipotecarias. Lo que si está consensuado es la
importancia de contar con una valoración adecuada del activo en el caso de que
se provean créditos a la compra de vivienda o para financiar a compañías con
fines comerciales, que cubra los riesgos de pérdida de valor que pueda tener el
bien a lo largo de la vida del préstamo.
En este contexto, la transparencia es fundamental, disponiendo de una metodología
que genere confianza en prestamistas e inversores. Como ejemplo,
la European Mortgage Federation en un intento por consensuar los criterios
que deberían seguirse en el caso de valorar un activo con finalidad hipotecaria,
propone en 2006 los siguientes criterios que deberían quedar reflejados en la
valoración:
1. Riesgos concernientes al Mercado: condiciones del mercado, ciclos, volatilidad,
situación de la oferta y la demanda, estabilidad económica, particularidades
de los mercados regionales, situación de los niveles de ocupación,
tendencias demográficas, situación del mercado laboral.
2. Riesgos de Localización: desarrollo y planificación del barrio en el que se
encuentra el activo y sus alrededores, de la región y la ciudad, competencia,
situación de la localización respecto a la inversión, rentas e incrementos de
valor, infraestructuras, servicios públicos.
3. Riesgos relacionados con la construcción: valoración de la construcción, sus
elementos, edad, calidades; costes de mantenimiento o de reconstrucción; flexibilidad
para otros usos; contaminación del suelo.
4. Riesgos con los inquilinos: duración de los contratos, reputación del inquilino,
riesgos en el cash flor, fortaleza del inversor.
5. Riesgos fiscales: tipos de interés, cambios potenciales, incentivos locales.
6. Riesgos legales:
Como se puede observar, para valorar, no sólo con finalidad hipotecaria,
hay que tomar en consideración multitud de criterios que avalan la calidad
del trabajo realizado y explicarán muchas veces las diferencias en el concepto
del valor.
Dependiendo del país, existe o no una regulación específica que tiene que
ver con las valoraciones, en especial con las referidas a créditos hipotecarios.
Las opciones son diversas, pero en general en la mayor parte de ellos existe o
un marco legal que regula la valoración o al menos al valorador. La excepción
es Bélgica donde no existe ningún tipo de regulación. Las metodologías, bases
de valoración y formatos de los informes son también variados, así como las
exigencias profesionales que se exigen al valorador y la responsabilidad que
tiene ante sus actos. En este sentido, España cuenta con una de las legislaciones
más avanzadas, incluyendo para todas las tasaciones la existencia de un seguro
por responsabilidad civil, aplicable sólo a las empresas de tasación, contando
como órgano regulador con el Banco de España.
La independencia del valorador, es un elemento de vital importancia para
proveer de calidad, integridad y credibilidad a la valoración realizada. Se regula
la garantía de imparcialidad de las valoraciones en las normativas de Alemania,
Dinamarca, España, Luxemburgo, Italia, Polonia, Suecia y Reino Unido.
La garantía de cumplimiento de esta normativa se regula, por un supervisor
nacional, como en España, asociaciones profesionales o auditorías internas y
externas. Las sanciones previstas en caso de incumplimiento se imparten de
igual modo por el órgano que las regula.
En España, la actividad de las sociedades de tasación se encuentra fuertemente
regulada en cuanto a su funcionamiento empresarial y en cuanto a la
metodología a emplear en sus trabajos, cuyo detalle merecería una consideración
aparte. El objeto social es único y destinado a la valoración, siendo supervisados
por Banco de España y la CNMV en el caso de las sociedades cotizadas.
Este exigente entorno es uno de los pilares de la fortaleza profesional que la
valoración tiene en nuestro país. Todo ello redunda en que las valoraciones se
ajusten rigurosamente a los valores de mercado y se basen en análisis rigurosos
y complejos que se alimentan de una profunda información sobre todos los
elementos que constituyen los mercados.