Revista 54 - Aproin

A p r o i n • 46compensarlas encareciendo el precio dela vivienda libre, las calidades podríanser muy superiores, las ciudades estaríanperfectamente urbanizadas, los Ayuntamientosestarían perfectamente financiadosy los problemas de la vivienda yde la financiación de las CorporacionesLocales dejarían de serlo.¿Qué sucede en la realidad?La ciudad, a través de un Plan Generalcalifica los terrenos y desde esemomento, ese suelo agrícola con unavaloración objetiva de 50 €/m2, pasaa tener en un mercado necesitado desuelo, tal y como está, sin ningún tipode urbanización ni nada parecido, enun proceso especulativo que fomentala propia Administración por pasiva,un precio de al menos 500 €/m 2 que selos queda el propietario, beneficiadopor una lotería de muy difícil control,todo ello en un suelo que sigue sienlocalizaciónindustrial y terciaria, etc.Siendo esa la teoría ¿cómo podríallevarse a la práctica y que resultadostendría?Se cambian todo tipo de leyes para nosolucionar para nada el problema, encarecermás la vivienda y generar mayoressubidas en su precio, y todo, se nos dice,para acercar al ciudadano un derechoconstitucional a disfrutar de una viviendadigna. Puestos a cambiar leyes, ¿porqué no lo hacemos para cumplir con elverdadero mandato constitucional y paraque lo siguiente pueda ser posible?Supongamos que un suelo agrícola,como tal, tiene un valor objetivo de 50 €/urbanizado con sus zonas verdes y susdotaciones, pagando incluso con ello lamodernización urbanística del resto dela ciudad, se convierte en 300 €/m2.Con este precio de salida para elsuelo totalmente urbanizado, incrementadopor la Administración en unoscoeficientes en función de las distintaslocalizaciones, puesto en manos de lasempresas promotoras y estableciendounos precios de venta tasados en funciónde las calidades ofrecidas, la viviendapodría ser asequible a todo el mundo,no harían falta para nada el absurdoinvento de las viviendas de protección,cuyas perdidas para el empresario ha dedo un patatal y que en otro procesode “transformación del suelo” de máso menos larga duración, puede llegara convertirse en 1.000 €/m2, en otroproceso también sin control.Quienes están detrás de todo eseproceso pueden querer llamarse promotores,o ser el barbero de la esquina,o un paisano, o un catedrático deuniversidad o el arquitecto de turno, ola sobrina del concejal de urbanismo,cualquiera. Pero esa no es la labor deun promotor inmobiliario.¿Qué le queda a la sociedad de todoeste proceso? ¿Qué han hecho los beneficiados,por el progreso de la propiam2. La Administración que decide cambiarel uso, le propone a su propietariodos opciones: o le compra su suelo porsu valor, incrementado en un “premio”por afección, lo que puede convertirseen 75 €/m2, con una ganancia para elpropietario del 50% (cantidad más quesuficiente), o le propone integrarse, conla propia Administración, en el procesode transformación del suelo, haciéndoseel propietario cargo del coste proporcionalde tal proceso.Resuelto el problema del suelo, laurbanización con su correspondienteparte proporcional de calles, zonas verdes,dotaciones, etc. puede convertir elvalor del suelo ya urbanizado y dotadoen unos 250 €/m2. Si a eso la Administraciónle suma otros 50 €/m 2 para obrasurbanas en la parte de la ciudad no sometidaa este proceso, el valor definitivodel nuevo suelo calificado, totalmentesociedad? ¿En que han contribuido ahacer ciudad? ¿Cuánto dinero se quedapor el camino?¿A cuanto hay que vender,en consecuencia, las viviendas?En esta situación y sin que se arbitresolución alguna a la financiaciónde los partidos políticos ¿alguien creeque existe algún interés real en solucionarel precio de la vivienda, salvoestablecer absurdos y variopintos parchessin consecuencia alguna?El promotor inmobiliario es unempresario que a partir de un solarejerce lo que especifica la propia definiciónantes enunciada, nada más ninada menos. Sus beneficios se debenexclusivamente a una labor industrialcomo cualquier otra y con márgenesmuy similares, siendo así que manteniendoesos márgenes, lo que prefierees vender más barato, ya que así elnúmero de posibles clientes es mayor