[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSEOm de theoretische inzichten wat concreter te maken bespreekt dit hoofdstuk opnieuw eenconcreet voorbeeld. Ditmaal is het geïnspireerd op de MKBA van Nijmegen Waalfront, één vande projecten die deels uit het budget voor de Nota Ruimte wordt gefinancierd. Het projectbehelst de verplaatsing van bedrijven aan de Waal naar een locatie buiten de stad, om devrijgekomen grond te benutten voor de ontwikkeling van woningen. Het projectgebied is infiguur 8.1 weergegeven met de gele contour. Het bedrijventerrein veroorzaakt stank-, geluid- enverkeersoverlast in een gebied dat gemarkeerd is met de witte contour in figuur 8.1. Deonaangename geuren zijn ondermeer afkomstig van een producent van ketchup en eenslachthuis. De baten van de verwijdering hiervan zijn in de MKBA van dit project geraamd opongeveer 10 à 20% van de baten in het projectgebied zelf. De indieners van de subsidieaanvraagvoerden de besparing van open ruimte op als een baat, omdat het project nieuwbouw opuitleglocaties overbodig zou maken. Soortgelijke externe effecten zijn opgevoerd bij de meesteandere binnenstedelijke transformatieprojecten die in aanmerking kwamen voor een subsidie uithet budget Nota Ruimte. Hoewel de benutting van agglomeratievoordelen, het derde externeeffect dat in dit hoofdstuk aan bod komt, in het project Nijmegen Waalfront niet is genoemd,heeft het wel een rol gespeeld in MKBA’s van andere Nota Ruimte projecten zoals RotterdamStadshavens.De welvaartseffecten van het transformatieprojectWat levert het de eigenaar van een centraal gelegen bedrijventerrein op om het te transformerennaar een woonwijk? Hij strijkt de grondwaarde van de nieuwe woningen op. Dit zijn de batendie een grondeigenaar internaliseert. Welke kosten staan hier tegenover? Als de bedrijvengesloten worden, dan telt de waarde van de grond in haar oude functie als een kostenpost. Bijverplaatsing naar een locatie buiten de stad moet gerekend worden met de verhuiskosten, enmet de kosten van het nieuwe stuk grond – inclusief de eventuele waarde van open ruimte dieverloren gaat. Daarnaast kan het saneren en bouwrijp maken van het terrein ook een dureaangelegenheid zijn. Maakt de grondeigenaar die zijn winst maximeert een efficiëntebeslissing? Dat hangt af van de externe effecten.Stel dat het bedrijventerrein een bron van overlast vormt voor omliggende bewoners. In eenruimtelijk evenwicht zijn deze huishoudens even goed af als elders, anders zouden ze welverhuizen. De negatieve waarde van de overlast slaat dus neer in de grondprijzen rondom hetbedrijventerrein. Henri de Groot en Friso de Vor hebben deze exercitie uitgevoerd voor deRandstad en Noord-Brabant. Jan Rouwendal en Willemijn van der Straaten hebben eeninschatting gemaakt van de negatieve invloed van industrieterreinen op de prijs vannabijgelegen woningen in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Van beide studies wordt hiergebruik gemaakt. Met het transformatieproject verdwijnt de bron van overlast. Dus stijgen degrondprijzen. De baten hiervan komen terecht bij de grondeigenaren in de buurt van hetbedrijventerrein.119