[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSEFiguur 8.2 toont grondprijzen, zowel vóór als na de transformatie van een bedrijventerrein, alsfunctie van de afstand tot het stadscentrum. Het is gebaseerd op het getallenvoorbeeld dat in devolgende paragraaf aan bod zal komen. De interne baten zijn gelijk aan de waarde van degetransformeerde grond en de figuur illustreert ook de waarde in het oude gebruik. Rondom hetbedrijventerrein stijgen grondprijzen vanwege de verwijdering van overlast. Op grotere afstanddalen ze echter. In dit voorbeeld is het neerwaartse effect dat het gevolg is van verschillen invoorkeuren dus groter dan het positieve effect van het agglomeratievoordeel. Deze veranderingin grondprijzen meet echter niet de totale baten van het project, omdat er ook een overdrachtnaar consumenten in verwerkt is.Dit is nog niet het hele verhaal. Stel dat het gaat om de transformatie van een grootbedrijventerrein, zodat er een flink aantal nieuwe huishoudens in de stad verwelkomd magworden. Grondprijzen moeten dalen totdat het allerlaatste huishouden onder deze nieuwkomers,dat de minste binding met Nijmegen heeft, indifferent is. Hoe zit het met de anderenieuwkomers? Die zijn beter af dan vóór het project, net als de huishoudens die al in de stadwoonden. Ze zouden bereid geweest zijn om naar Nijmegen te verhuizen en een hogere prijsvoor hun grond te betalen, maar vanwege dat marginale huishouden konden ze een deel van hungeld op zak houden. Dit nieuwkomerssurplus valt niet weg tegen de grondprijsdaling in debestaande stad – die was immers al weggestreept tegen het surplus van de huishoudens die er alwoonden, dus het gaat hier om een additioneel welvaartseffect.Waalfront Nijmegen als getallenvoorbeeldWat is het belang van al deze effecten in vergelijking met de interne baten? En waar hangt deomvang van deze effecten van af? Een concreet voorbeeld kan dit verhelderen. BeschouwNijmegen nu eens een monocentrische stad. Er is een bedrijventerrein dat zich uitstrekt van hetCentral Business District (CBD) tot één kilometer daarbuiten. Niet overal kan gebouwdworden, dus dit levert een woonwijk op van ongeveer honderd hectare − het areaal is hiermeegroter dan in het Waalfront project feitelijk is. Het aantal woningen, voor de aanvang van hetproject gelijk aan 80.000, neemt met 6% toe. De verdeling van voorkeuren voor het wonen indeze stad wordt zo gekozen dat het aantal huishoudens dat in Nijmegen wil wonen met tweeprocent toeneemt als grondprijzen op een gemiddelde plek in de stad met één procent dalen. Hetmarginale huishouden is dus tamelijk gevoelig voor grondprijzen, wat redelijk lijkt omdat ervoldoende locaties in de omgeving van Nijmegen zijn waar ook woningen aangeboden worden.Het bedrijventerrein veroorzaakt overlast voor omwonenden. De invloed van die overlast opwoningprijzen is empirisch uitgebreid onderzocht. In de eerste variant die hieronder wordtbesproken komt de invloed de overlast van het industrieterrein overeen met schattingsresultatenvan Friso de Vor en Henri de Groot voor Noord-Brabant. Volgens hen reikt deze invloed tot750 meter van de woning. De tweede variant is gebaseerd op de studie van Rouwendal en121