[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

More documents

Recommendations

Info

STAD EN LANDEr is nog een derde, subtieler afbakeningsvraagstuk. Zoals de analyse van de wet van Zipf laatzien, is de ontwikkeling van het grondwaardesurplus op een locatie ook voor een groot deelbepaald door het toeval. Het belang van Middelburg en de oude Hanzesteden is in de loop vande twintigste eeuw systematisch afgenomen, terwijl het gewicht van de Brabantsestedendriehoek Breda-’s-Hertogenbosch-Eindhoven juist sterk is gestegen. Leiden is sinds dedrooglegging van de Haarlemmermeer aan een langdurige neergang begonnen. Welke steden inde toekomst zullen groeien, en welke niet, is dus voor een groot deel toeval. Een deel van dewaarde van landbouwgrond is de optiewaarde om daarop later een woonwijk te kunnenbouwen. Op het moment dat een gebouw gerealiseerd wordt, moet het zo zijn dat hetwaardeverschil van de grond in bebouwde en in onbebouwde staat gelijk is aan de bouwkosten.Echter, als een locatie zijn aantrekkelijkheid verliest, zal het waardeverschil kleiner worden dande bouwkosten, omdat de grondeigenaar, wanneer hij opnieuw voor de keus gesteld zouworden, ervoor zou kiezen om de grond onbebouwd te laten. Omdat zijn investering echteronomkeerbaar is, heeft hij niet de mogelijkheid om op zijn eerdere beslissing terug te komen.De optiewaarde in de grond is een soort verzekeringspremie tegen het risico dat de opstal in detoekomst zijn oorspronkelijke waarde verliest. Als die optiewaarde zou worden wegbelast,neemt dat dus de prikkel voor de eigenaar weg om in een opstal te investeren. Dit maakt hetextra moeilijk om grondwaarde en de waarde van de opstal te onderscheiden.De tweede factor die strikte toepassing van HGT/RPS onmogelijk maakt, is de loop van degeschiedenis. Op het moment dat een eigenaar van een stuk grond door een toevalligheid eengrondwaardesurplus in de schoot geworpen krijgt − denk aan de toevalsfactoren die tengrondslag liggen aan de van wet van Zipf − dan is er niets op tegen om dat surplus af te romen.Het voordeel werd hem immers in de schoot geworpen: hij of zij heeft er niets voor gedaan. Omeen concreet voorbeeld te geven: dat een landbouwer toevallig in de buurt van een grote stadgeboren is, is goed beschouwd geen reden om hem het volledige grondwaardesurplus toe tekennen van de toekomstige omzetting van zijn akkers in nieuwe stadswijken. Echter, als deoverheid daar niet onmiddellijk bij is, dan heeft de landbouwer de optie op de omzetting vanzijn grond al weer lang en breed doorverkocht aan deze of gene projectontwikkelaar. Die heeftwel zijn best gedaan om die optie te verkrijgen: hij heeft uitgezocht wat het meestwaarschijnlijke moment van omzetting is, hij heeft uitgezocht hoeveel een dergelijke omzettinghem dan zou opleveren, en ten slotte, hij heeft ervoor betaald. Vanaf het moment dat de optie isdoorverkocht, kan de overheid het grondwaardesurplus niet meer afromen, want dan ontstaatopnieuw een hold-up probleem, omdat eigendomsrechten niet langer zeker zijn. Samengevat:toevallige winsten in het grondwaardesurplus kunnen alleen worden afgeroomd op het momentdat ze ontstaan. HGT/RPS worden dus deels niet toegepast omdat de overheid in het verledenheeft nagelaten dat te doen. Fouten uit het verleden bieden in dat geval dus garantie voor detoekomst: zij kunnen niet zomaar ongedaan worden gemaakt.92
GRONDPRIJZEN EN OVERHEIDSBELEIDTot slot worden lang niet alle publieke voorzieningen ook publiek gerealiseerd. Dewinkeliersvereniging in een winkelstraat is een typisch voorbeeld van een privaat initiatief datde belangen van verschillende winkeliers op elkaar afstemt en zo een publiek goed genereert.Branchering in winkelcentra is daarom een belangrijke activiteit: de juiste combinatie dure ‘welkijken-niet kopen’ zaken en winkels met een aantrekkelijkere prijs-kwaliteitverhouding. In eenwinkelstraat bestaan dus grote externe effecten. De aantrekkelijke etalage van de één leidt totnering voor zijn buurman. Winkelstraten komen daarom makkelijker tot bloei als er sprake isvan enige centralisatie van het eigendom, in één hand of in een beperkt aantal handen. Dankunnen belangen beter op elkaar worden afgestemd en externe effecten gemakkelijker wordengeïnternaliseerd. Soortgelijke arrangementen treden op rond stationslocaties. Niet voor niets isNS-vastgoed de voornaamste geldmachine van de spoorwegen. Door kantoren te realiseren inde directe nabijheid van stations, weet de NS een deel van het grondwaardesurplus af te romen.Dit geeft de NS meteen de juiste prikkels om zijn stations zo aantrekkelijk mogelijk in te richtenen zijn dienstregeling optimaal af te stemmen op het woon-werkverkeer. Wanneer een stationgerenoveerd wordt, worden meestal ook de andere eigenaren van vastgoed in de directeomgeving van het station in het project aangesproken, om ook de toename van hungrondwaardesurplus te betrekken bij de renovatie. De ontwikkeling van de winkelstraat en vanhet station zijn voorbeelden van Moe Green op een lokale schaal. Als het volledigegrondwaardesurplus zou worden afgeroomd door de overheid, dan zou dat het functioneren vanMoe Green onmogelijk maken, opnieuw vanwege het hold-up probleem: na realisatie van hetproject gaat de overheid er met de buit vandoor.Een onverkorte toepassing van HGT/RPS blijkt dus niet eenvoudig. Echter, het is een noregretbeleidom belastingheffing zo te hervormen dat belastingen die worden geheven overgrond, ook rechtstreeks ten goede komen aan het gemeentebestuur dat die grond onder zijnjurisdictie heeft, zonder tussenkomst van de herverdeling via het gemeentefonds. Op die manierkrijgt het gemeentebestuur de juiste prikkels om zijn belastingbasis te maximaliseren. Verderzou de WOZ zo moeten worden hervormd dat niet de volledige grondwaarde wordt belast, maaralleen het surplus boven de waarde van landbouwgrond. Dit impliceert een pleidooi voor deintegratie van het huurwaardeforfait en de overdrachtsbelasting in een grondbelasting ten batevan gemeenten. Deze hervorming van de overdrachtsbelasting heeft bovendien als voordeel datverhuizen niet langer wordt ontmoedigd ten koste van de mobiliteit op de huizenmarkt endaarmee op de arbeidsmarkt. Zoals RPS laat zien, geeft een dergelijke maatregel het lokalebestuur de beste prikkels voor de realisatie van een kosteneffectief aanbod van publiekevoorzieningen.Schaalvoordelen in een Central Business DistrictTot nog toe vormden de vaste kosten van publieke voorzieningen de bron van agglomeratie: ineen grotere stad kunnen de vaste kosten over een grotere groep inwoners verdeeld worden.93
Page 1:
Stad en landHenri de GrootGerard Ma
Page 5 and 6:
INHOUDInhoudWoord vooraf 51 De wede
Page 7 and 8:
WOORD VOORAFWoord voorafNa een lang
Page 9 and 10:
DE WEDEROPSTANDING VAN DE STAD1 De
Page 11 and 12:
DE WEDEROPSTANDING VAN DE STADde to
Page 13 and 14:
DE WEDEROPSTANDING VAN DE STADTabel
Page 15 and 16:
DE WEDEROPSTANDING VAN DE STADgrond
Page 17 and 18:
DE WEDEROPSTANDING VAN DE STADMeer
Page 19 and 20:
GROND ONDER DE STAD2 Grond onder de
Page 21 and 22:
GROND ONDER DE STADbuiten de stadsr
Page 23 and 24:
GROND ONDER DE STADvlakken: het gro
Page 25 and 26:
GROND ONDER DE STAD(rekening houden
Page 27:
GROND ONDER DE STADFiguur 2.4Hoe gr
Page 30 and 31:
STAD EN LANDFiguur 2.7Forensenstrom
Page 32 and 33:
STAD EN LANDLos van de ruimtelijke
Page 34 and 35:
STAD EN LAND32
Page 36 and 37:
STAD EN LANDFiguur 3.1Relatieve omv
Page 38 and 39:
STAD EN LANDDit resultaat, dat de g
Page 40 and 41:
STAD EN LANDFiguur 3.4Grote spreidi
Page 42 and 43:
STAD EN LANDdoelgericht beleid dat
Page 44 and 45: STAD EN LANDlocatiequotiënt. Het l
Page 46 and 47: STAD EN LANDFiguur 3.5Locatiequoti
Page 48 and 49: STAD EN LANDTabel 3.5De belangrijks
Page 50 and 51: STAD EN LANDWaarde (NCW) van het to
Page 52 and 53: STAD EN LANDvestigen overal in de w
Page 54 and 55: STAD EN LANDFiguur 4.1Gemiddeld loo
Page 56 and 57: STAD EN LANDdeel van de regionale l
Page 59: DE PRODUCTIESTADTabel 4.4Decomposit
Page 62 and 63: STAD EN LANDzijn, waardoor de grond
Page 64: STAD EN LANDdan komen we uit op een
Page 67 and 68: DE CONSUMPTIESTAD5 De consumptiesta
Page 69 and 70: DE CONSUMPTIESTADTabel 5.1Werk en v
Page 72: STAD EN LANDFiguur 5.3Grondprijzen
Page 76 and 77: STAD EN LANDVerschraling van voorzi
Page 78 and 79: STAD EN LANDTabel 5.2 Decompositie
Page 80 and 81: STAD EN LANDworden gecombineerd, zi
Page 82 and 83: STAD EN LANDDergelijke berekeningen
Page 84 and 85: STAD EN LAND82
Page 86 and 87: STAD EN LANDgrondopbrengsten voor e
Page 88 and 89: STAD EN LANDdraagvlak voor de voorz
Page 90 and 91: STAD EN LANDaan de trein te hangen.
Page 92 and 93: STAD EN LAND6.1 laat zien dat overd
Page 96 and 97: STAD EN LANDHGT kan ook beredeneerd
Page 98 and 99: STAD EN LANDeerder geconstateerd, z
Page 100 and 101: STAD EN LANDweten gemeenten via de
Page 102 and 103: STAD EN LANDHet monocentrische mode
Page 104 and 105: STAD EN LANDFiguur 6.4Aantal gemeen
Page 108 and 109: STAD EN LANDzich vestigen rondom ee
Page 110 and 111: STAD EN LANDinternaliseren. Als de
Page 112 and 113: STAD EN LANDde toegenomen schaal. H
Page 114 and 115: STAD EN LANDTabel 7.1Zeven steden i
Page 116 and 117: STAD EN LANDFiguur 7.3Meer huishoud
Page 118 and 119: STAD EN LANDhangen met de variatie
Page 120 and 121: STAD EN LANDdragen bij aan de opbou
Page 122 and 123: STAD EN LANDDe voordelen van agglom
Page 124 and 125: STAD EN LANDWillemijn van der Straa
Page 126 and 127: STAD EN LANDTabel 8.3Agglomeratieba
Page 128 and 129: STAD EN LANDblijkt het netto effect
Page 132 and 133: STAD EN LANDDeze grondwaardemaximal
Page 134 and 135: STAD EN LANDhier op. Een nieuw stat
Page 136 and 137: STAD EN LANDzowel empirisch als the
Page 138 and 139: STAD EN LANDCentraal Planbureau, De
Page 140: STAD EN LAND138
show all

[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?