[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

STAD EN LANDEr is nog een derde, subtieler afbakeningsvraagstuk. Zoals de analyse van de wet van Zipf laatzien, is de ontwikkeling van het grondwaardesurplus op een locatie ook voor een groot deelbepaald door het toeval. Het belang van Middelburg en de oude Hanzesteden is in de loop vande twintigste eeuw systematisch afgenomen, terwijl het gewicht van de Brabantsestedendriehoek Breda-’s-Hertogenbosch-Eindhoven juist sterk is gestegen. Leiden is sinds dedrooglegging van de Haarlemmermeer aan een langdurige neergang begonnen. Welke steden inde toekomst zullen groeien, en welke niet, is dus voor een groot deel toeval. Een deel van dewaarde van landbouwgrond is de optiewaarde om daarop later een woonwijk te kunnenbouwen. Op het moment dat een gebouw gerealiseerd wordt, moet het zo zijn dat hetwaardeverschil van de grond in bebouwde en in onbebouwde staat gelijk is aan de bouwkosten.Echter, als een locatie zijn aantrekkelijkheid verliest, zal het waardeverschil kleiner worden dande bouwkosten, omdat de grondeigenaar, wanneer hij opnieuw voor de keus gesteld zouworden, ervoor zou kiezen om de grond onbebouwd te laten. Omdat zijn investering echteronomkeerbaar is, heeft hij niet de mogelijkheid om op zijn eerdere beslissing terug te komen.De optiewaarde in de grond is een soort verzekeringspremie tegen het risico dat de opstal in detoekomst zijn oorspronkelijke waarde verliest. Als die optiewaarde zou worden wegbelast,neemt dat dus de prikkel voor de eigenaar weg om in een opstal te investeren. Dit maakt hetextra moeilijk om grondwaarde en de waarde van de opstal te onderscheiden.De tweede factor die strikte toepassing van HGT/RPS onmogelijk maakt, is de loop van degeschiedenis. Op het moment dat een eigenaar van een stuk grond door een toevalligheid eengrondwaardesurplus in de schoot geworpen krijgt − denk aan de toevalsfactoren die tengrondslag liggen aan de van wet van Zipf − dan is er niets op tegen om dat surplus af te romen.Het voordeel werd hem immers in de schoot geworpen: hij of zij heeft er niets voor gedaan. Omeen concreet voorbeeld te geven: dat een landbouwer toevallig in de buurt van een grote stadgeboren is, is goed beschouwd geen reden om hem het volledige grondwaardesurplus toe tekennen van de toekomstige omzetting van zijn akkers in nieuwe stadswijken. Echter, als deoverheid daar niet onmiddellijk bij is, dan heeft de landbouwer de optie op de omzetting vanzijn grond al weer lang en breed doorverkocht aan deze of gene projectontwikkelaar. Die heeftwel zijn best gedaan om die optie te verkrijgen: hij heeft uitgezocht wat het meestwaarschijnlijke moment van omzetting is, hij heeft uitgezocht hoeveel een dergelijke omzettinghem dan zou opleveren, en ten slotte, hij heeft ervoor betaald. Vanaf het moment dat de optie isdoorverkocht, kan de overheid het grondwaardesurplus niet meer afromen, want dan ontstaatopnieuw een hold-up probleem, omdat eigendomsrechten niet langer zeker zijn. Samengevat:toevallige winsten in het grondwaardesurplus kunnen alleen worden afgeroomd op het momentdat ze ontstaan. HGT/RPS worden dus deels niet toegepast omdat de overheid in het verledenheeft nagelaten dat te doen. Fouten uit het verleden bieden in dat geval dus garantie voor detoekomst: zij kunnen niet zomaar ongedaan worden gemaakt.92