[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

STAD EN LANDzowel empirisch als theoretisch, bij het toepassen HGT en RPS die nader moeten wordenonderzocht.Ook past de kanttekening dat dit boek alleen de grondprijzen voor percelen met eenwoonbestemming heeft geanalyseerd. De vervolgstap is de analyse van de prijzen vancommercieel vastgoed en landbouwgrond. In een vrije grondmarkt vindt er aan de margearbitrage plaats tussen grond met verschillende bestemmingen. Als er geen externe effectenzijn, leidt dit tot een efficiënt grondgebruik. Bestemmingsplannen beperken de mogelijkheidvan arbitrage. Daar kunnen zoals gezegd goede redenen voor zijn. Een empirische analyse geeftmeer zicht op de rationaliteit van die verschillen. Dat helpt bij de rationalisering van hetruimtelijke-ordeningsbeleid.De onvermijdelijke implicatie van de toevalligheid van de ontwikkeling van steden, is dat ernaast groeiende ook krimpende steden zijn. Edward Glaeser en Joseph Gyourko hebben latenzien dat groeiende en krimpende steden totaal verschillend zijn. In groeiende steden past dewoningvoorraad zich aan door nieuwbouw, vooral aan de stadsrand, en prijsstijging in hetcentrum. Het loonniveau stijgt, zowel als oorzaak van de groei als tengevolge van de groei,omdat de kosten van levensonderhoud verder toenemen. Bij krimp ligt het in eerste instantieniet meteen voor de hand om huizen te slopen. Slopen is immers weggegooid geld. De krimpwordt louter opgevangen door prijsdaling op de huizenmarkt. Normaal is de prijs van het opstalgelijk aan de bouwkosten. In een krimpende stad zakt de prijs van de opstal echter onder debouwkosten. Het prijsverschil tussen een onbebouwd en bebouwd perceel is kleiner dan debouwkosten. Als het perceel bijvoorbeeld door brand wordt verwoest, zou de eigenaar het nietherbouwen. De stad wordt daardoor goedkoper dan het omliggende platteland, en ook hetloonniveau komt lager uit dan in het ommeland. Voorbeelden in Nederland zijn steden alsEnschede, Heerlen, en Geleen/Sittard. Als de stad er niet reeds lag, zou geen bestuurder er ooitaan beginnen. Tegelijkertijd bieden die lage huizenprijzen een kans om te concurreren op prijs.Ook dat is een levensvatbaar marktsegment.Concurrentie tussen stedenOmdat succes toekomstig succes aantrekt en omdat het aantal topposities per definitie beperktis, staan steden voortdurend in hevige concurrentie met elkaar. Niet iedere stad kan een hightech campus hebben. Het succes van de één gaat dus ten koste van de ander. De concurrentievindt echter niet plaats binnen een vaste ruimte. Steden differentiëren zich: zij kiezen hun eigenniche. Op die manier ontstaat een palet aan vestigingsplaatsen dat voorziet in de uiteenlopendebehoefte, zowel van consumenten als van producenten. Dit proces roept twee vragen op. Teneerste: leidt vrije concurrentie tussen steden niet tot een vruchteloze wedren om de schaarsetopposities, en dus tot verspilling van open ruimte? En ten tweede: leidt concurrentie tot hetmaatschappelijk gewenste niveau van differentiatie in stedelijke woonmilieus? Wat betreft de134