[PDF] Stad en land - Centraal Planbureau

GROND ONDER DE STADvlakken: het grondwaardesurplus. Het surplus van de stad is dus gelijk aan hetgrondwaardesurplus minus de kosten van het publieke goed. Dat is precies gelijk aan de winstvan de stadsontwikkelaar. Er zullen dan ook in theorie net zoveel ontwikkelaars toetreden totdatde winst gelijk is aan nul. In dat geval moet het grondwaardesurplus gelijk zijn aan de kostenvan het publieke goed: het Henry George Theorema (HGT). De ontwikkelaar heeft op diemanier niet alleen de prikkels maar ook de middelen om in een efficiënt aanbod van publiekegoederen te voorzien. Het aantal steden dat door concurrentie tussen ontwikkelaars ontstaat, isook maatschappelijk efficiënt, omdat de kosten van een extra stad in het ontstane evenwicht nietopwegen tegen het surplus ervan.Van huizenprijzen naar grondprijzenGrondprijzen bevatten dus belangrijke informatie over de kenmerken van de woonomgeving ende waarde daarvan. Ze zijn dan ook van groot belang voor maatschappelijke kostenbatenanalysesen voor ruimtelijk beleid. Desondanks is de kennis over grondprijzen inNederland zeer summier. Publiek toegankelijke informatie over de grondprijzen in Nederland iser niet. Gemeenten maken berekeningen op basis waarvan transacties met projectontwikkelaarstot stand komen, maar die houden ze angstvallig voor zich.Over huizenprijzen is meer bekend, onder andere bij de Nederlandse Verenging van Makelaars(NVM). Van die huizenprijzen kan de grondwaarde worden afgeleid. De basis daarvoor is eeneenvoudig empirisch denkkader waarmee huizenprijzen uiteengerafeld kunnen worden inindividuele kenmerken van het huis (dwelling specific amenities) enerzijds enomgevingskenmerken (location specific amenities) anderzijds. De prijs van een huis is dan eenoptelsom van een reeks impliciete prijzen van de onderdelen die samen het huis maken tot wathet is. Een koper zal bereid zijn om meer te betalen voor een huis met een garage dan voor eenhuis zonder een garage. Het prijsverschil geeft een indicatie voor de waarde van de garage. Ookzal een koper bereid zijn minder te betalen voor een huis onder de landingsbaan van Schipholdan een huis enkele kilometers verderop. De lagere prijs compenseert voor de geluidsoverlasten ook het risico dat een vliegtuig neerstort.Dit eenvoudige inzicht vormt de basis van de hedonische prijsmethode. De hedonischeprijsmethode verklaart de variatie in huizenprijzen uit de variatie in kenmerken van de woningen haar omgeving. Met die hedonische prijsmethode kan middels huizenprijzen en de variatiedaarin inzicht worden verschaft in de grondprijzen in Nederland. Met een hedonischeprijsvergelijking is bepaald welk deel van de verschillen in huizenprijzen wordt bepaald door deindividuele kenmerken van de woning, en welke deel door de waarde van de onderliggendegrond, de prijs van de plek. Voor de analyse zijn bijvoorbeeld de omvang van de woning, deaanwezigheid van een garage, en het type woning (vrijstaand, rijtjeshuis, etc.), en deoppervlakte van het perceel gebruikt. Wanneer huizenprijzen op deze wijze worden verklaard,21