VvE magazine febr 2020

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 5
hun toezichthouder (DNB) zullen we
daarom in 2020 aan de tand voelen en
- al dan niet via de weg van de politiek
- trachten te bewegen anders met de
regels en met hun maatschappelijke
verantwoordelijkheid om te gaan.
Correctiefactoren
Het meest in het oog springend
waren de verhalen van eigenaars en
bestuurders die weerstand in de ALV
ondervonden voor het nemen van
besluiten omdat een groep eigenaars
geen profijt had van de voorgestelde
maatregel.
Een voorbeeld: een appartementencomplex
van 48 appartementen (zes
lagen van acht) heeft blokverwarming.
Het bestuur stelt voor om, in het kader
van de afrekening van warmte, het
jarenlange, bestendige systeem van
reductie- en correctiefactoren af te
schaffen. Dit systeem zorgt ervoor
dat de kosten voor warmte tussen
alle eigenaars worden gecorrigeerd,
rekening houdend met de ligging van
een appartement.
De appartementen in het midden
hebben de verwarming nooit of bijna
nooit aan. Maar wie aan de buitenkant
van het gebouw woont, moet goed
stoken om het warm te hebben. De
omliggende appartementen hebben
het warm doordat het appartement
aan de buitenzijde fungeert als
isolatie voor deze appartementen.
Om de kosten eerlijker te verdelen,
zijn zogenaamde correctiefactoren
in het leven geroepen, waardoor
het appartement aan de buitenkant
een korting (correctie) krijgt en het
appartement in het midden wat meer
betaalt (correctie).
Geen profijt? Geen besluit!
In deze VvE werden deze
correctiefactoren ineens afgeschaft.
Het gevolg: de meerderheid ging
minder voor warmte betalen en
de rekening werd neergelegd
bij de appartementen aan de
buitenzijde van het complex. Geen
overgangsregeling, geen vorm van
tijdelijke compensatie. Daarom vroegen
de benadeelde eigenaren om dan
in elk geval tot een (hoogwaardige)
goede isolatie te komen. Aangezien het
gemeenschappelijke delen betreft, is
dit een beslissing van de ALV en komen
de kosten voor isolatie ook voor de
VvE. U raadt het al: ook het besluit om
te isoleren, haalde niet de benodigde
meerderheid. Immers, alleen de
bewoners aan de buitenzijde hebben
profijt bij isolatie. Waarom zouden de
andere eigenaars dan voor isolatie van
het dak of de zijgevel stemmen?
Dit is maar één voorbeeld, maar zo ik
heb ik er vele gehoord en vaak ging
het om isoleren. Waarom het dak
isoleren als er maar acht van de 48
appartementen direct onder het dak
liggen?
Lid van een gemeenschap
Wie een appartement koopt, wordt
lid van een gemeenschap. Het
lidmaatschap van een gemeenschap -
en zeker een juridisch sterk gebonden
gemeenschap - brengt verplichtingen
en verantwoordelijkheden met zich
mee. Als je trouwt, word je ook lid van
een gemeenschap en wel van een
huwelijksgoederengemeenschap. Ook
dat brengt verantwoordelijkheden met
zich mee.
Je kunt niet zeggen: “Ach, het komt me
niet uit”, of “Ik heb er geen profijt van,
dus ik doe niet mee”. Dat kan alleen als
je vrijwillig - en dus niet kwalitatief - lid
van een groep of gemeenschap bent.
Als de hele straat besluit zonnepanelen
te leggen en je wilt niet meedoen,
dan kan dat. Je bent immers niet
gebonden aan gemeenschapsregels.
Jouw beslissing heeft ook geen
(rechts)gevolg voor de ander. Dit is
binnen het appartementsrecht wél
het geval: als lid van de gemeenschap
ben je gezamenlijk verantwoordelijk
voor de gemeenschappelijke delen en
de belangen van de eigenaars. Voor
het profijtbeginsel met betrekking tot
gemeenschappelijke delen van de
eigenaars is er geen ruimte.
Geen bijdrage voor de lift
Tot mijn grote spijt en frustratie is
een dergelijk gevoel wellicht gevoed
door de kantonrechter in Rotterdam.
Daar heeft een eigenaar op de begane
grond met succes aangevochten
dat hij mee moest betalen aan het
onderhoud en de renovatie van de lift.
De kantonrechter heeft bepaald dat
hij niet hoeft mee te betalen.
Reden: een bepaling in de akte
die inhoudt dat een eigenaar
niet hoeft mee te betalen aan
gemeenschappelijke zaken die
dienstbaar zijn aan een eigenaar of een
bepaalde groep eigenaars. Immers:
de lift was niet ‘dienstbaar aan deze
eigenaar’.
Als het om dergelijke redeneringen
gaat, is voorzichtigheid geboden.
Hiermee wordt uiteindelijk de
gemeenschapsgedachte die aan het
appartementsrecht ten grondslag
ligt, ondermijnd. Eigenaars zijn
gezamenlijk eigenaar van het gebouw
en zij hebben daarom het belang van
andere eigenaars te wegen. Daarbij
kan het profijtbeginsel, zeker als het
om onderdelen van de schil gaat, niet
leidend zijn.
Mijns
inziens is er binnen
het appartementsrecht
maar beperkt
ruimte voor
individualisering
Individualisering
De trend van individualisering is al vele
jaren gaande, maar mijns inziens is er
binnen het appartementsrecht maar
beperkt ruimte voor individualisering.
Profijt en gemeenschap zijn geen
begrippen die elkaar per definitie
uitsluiten. Het zijn wél begrippen die
zeer zorgvuldig vanuit het primaat van
de gemeenschap ingevuld moeten
worden.
Overigens heeft de wetgever - en
wellicht ook de rechter - nog een rol te
spelen als het profijtbeginsel tot gevolg
heeft dat de ontwikkeling van een
gebouw niet tot stand komt, of als de
rekening eenzijdig bij enkele eigenaars
terecht komt. Waarvan akte.