Specialfastigheter - Fastighetsvetenskap - Lunds Tekniska Högskola

Specialfastigheter – En granskning och belysning av värderingsförfarandet
1 Inledning
1.1 Bakgrund
Fortifikationsverket är en av Sveriges största fastighetsägare, majoriteten av
fastigheterna är special- och ändamålsfastigheter som nyttjas av Försvarsmakten. 1
Försvarsmakten är under en ständig förändring på grund av politiska beslut och
förändringar inom säkerhetspolitiken, i förlängningen innebär det även att
Fortifikationsverket ständigt utvecklas och förändras. De senaste åren har
Försvarsmakten minskat sin verksamhet vilket medför att Fortifikationsverket
avvecklar och säljer de fastigheter som försvaret inte längre har behov av. När dessa
fastigheter inte längre behövs för statlig verksamhet och som inte av andra särskilda
skäl bör vara kvar i statens ägo ska de avyttras på ett affärsmässigt sätt. 2
Då Försvarsmakten säger upp ett avtal med Fortifikationsverket påbörjas en
avyttringsprocess som sker i tre steg i enlighet med förordningen 1996:1190;
överföring, försäljning och förädling. Det första steget, överföring, är att göra en
bedömning om fastigheten ska överföras till någon annan myndighet, det kan bli
aktuellt vid infrastrukturutbyggnad eller om marken skyddas av Naturvårdsverket.
Därefter sker en undersökning om kommunen behöver fastigheten för
samhällsändamål. Nästa steg i avyttringsprocessen, försäljning, är att annonsera ut
fastigheten för försäljning på den fria och öppna marknaden. Det tredje steget,
förädling, är en relativt ny satsning där försvarsanläggningar modifieras för att passa
en annan verksamhet och därmed kan hyras ut eller säljas till civila kunder. 3
Vid försäljning på den fria och öppna marknaden ska den säljande myndigheten
fastställa egendomens marknadsvärde genom att beskriva och värdera den. 4 Detta
innebär ofta svårigheter för Fortifikationsverket då flertalet av de fastigheter som ska
avyttras är så kallade specialfastigheter som saknar jämförelseobjekt. När relevanta
jämförelseobjekt saknas uppstår ett utrymme för tolkning av marknadsvärdet och
vilken metod som är mest lämpad för att nå marknadsvärdet. Fortifikationsverket har
här sett tendenser till att värderingsutlåtanden skiljer sig avsevärt från varandra vid
värdering av specialfastigheter. Det är i denna problematik som idén till detta
examensarbete kommer ifrån. Hur kommer det sig att de skiljer sig, och vilka
förklaringar finns det? Det är i huvudsak dessa frågor som examensarbetet kommer
behandla.
1 Fortifikationsverket (A), 2009.
2 Förordning (1996:1190), 8§ och 16§.
3 Fortifikationsverket (B), 2009.
4 Förordning (1996:1190), 17§.
15